云南城投回复上交所,将继续转让项目纾困

陈淑贞2019-06-06 08:48:06来源:第一财经日报

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  云南城投(600239.SH)是此波监管机构对房企集体问询中的其中一家,但董事长被查带来的震荡,使云南城投的境地更显艰难。

  5月29日晚,云南城投宣布收到上交所《年报事后审核问询函》,上交所围绕云南城投扭亏为盈情况、经营和利润情况、房地产开发业务及资金往来情况等五个方面,提出了14问。

  上交所要求,“公司收函后立即披露,并于2019年6月5日之前,披露对本问询函的回复,并相应修订相关定期报告。”

  昨日晚间,云南城投进行回复,主要关注点在股权转让、公司营业收入及利润获取、转型和公司资金情况方面。

  2018年,云南城投对外转让大理满江80%及七彩云南59.50%的股权,共实现投资收益18.07亿元,并将其确认为非经常性损益,而这是公司归母净利润扭亏为盈的关键,上交所要求云南城投说明交易的合理性,以及股权转让款的收取进度。

  云南城投回复称,满江项目滨临洱海,区位优势明显,具备较大的溢价空间。 2018年9月18日公司全额收到5.37亿元处置满江康旅股权转让款,截止2019年5月31日已收到处置七彩云南股权款8.48亿元,剩余股权转让款6.1亿元将于2019年12月支付完毕。

  云南城投认为,满江和七彩云南公司项目所在的房地产市场均处于上升期,具备后续可持续性经营的条件。

  此外,上交所要求云南城投说明,2018年报中,40.24亿元长期应收款的具体构成和形成背景,是否与出售满江康旅或七彩云南等子公司的股权相关;以及公司对相关债务方形成的相关债权,是否为同比例的股东借款;是股权性质还是债权性质。

  云南城投对此回复,公司长期应收款均为按照投资协议,向联营、合营企业提供的股东借款,与股权转让不相关。

  然而股权转让背后,关键的问题还是在营收上,上交所也尤为关注云南城投的营收问题。

  云南城投2018年营业收入下降33.69%的同时,销售费用、管理费用和财务费用却分别同比上升6.44%、76.76%和10.03%,上交所质疑云南城投收入与费用变化趋势存在大幅差异的原因,以及关注公司如何应对费用与收入增长不成比例。

  云南城投称,公司2018年营业收入大幅下降是因为,2017年全国房地产市场处于升温期,公司当年竣工面积253.78万平米,且主要处于杭州、宁波等经济发达的一线城市,去化速度快,销售溢价率高,很多项目当年均实现基本清盘。2018年新开工量及计划供货项目未能达到结转条件,导致2018年竣工面积仅有105.48 万平方米,比2017年大幅下降,收入主要来源于前期已竣工项目。

  业务转型也是云南城投给出的原因,公司将向康养地产和旅游地产转型,选取自然禀赋条件好、交通较为便利、土地资源适合发展康养地产和旅游地产条件的项目作为战略转型储备类项目,此类项目用地规模大、前期配套设施投入多、开发周期长、投资收益占比高的特点,2018年里康养产业及旅游产业尚未能为公司贡献大规模的收入。

  而至于为何销售费用、管理费用和财务费用却反向上升,云南城投称,这些费用的发生与营业收入的结转相比,存在前置性,发生集中在预售阶段,与营业收入的结转不在一个会计期间。

  并且,“随着公司全国布局,新组建了华东、华南事业部、海南事业部,积极拓展长三角、珠三角、海南地区。而很多项目又在前期开发阶段,故管理费用的增长与营业收入的变动不一致。”

  因为靠变卖资产,扭亏为盈,公司主营业务的可持续性受到质疑。

  对此,云南城投回应,截至2018年末,公司已实现了全国区域战略板块布局,项目分布于云南昆明、大理、版纳,以及北京、广东、海南、浙江、四川、陕西等国内一二线区域城市,业务布局合理具有可持续发展的基本条件,目前已取得不动产证的土地储备为6882亩,纳入2019年开发计划的开发土地为2175亩,将充分发挥公司资源整合优势,适时处置部分存量项目,为持续发展提供重要补充。

  至于2018年,康养产业和旅游产业对公司营业收入和净利润的贡献比例,康养产业和旅游产业实现营业收入4。73亿元,占主营业务收入的比例为5。31%,净利润4506。47万元,占净利润的比例为9。91%。

  转型未果,作为核心业务,房地产开发必须振奋才能改善基本面,然而云南城投2018年26个房地产销售项目,平均去化率仅为31.93%。对此,云南城投表示,将加快项目开发节奏,加速推盘速度,加大新盘供应量,增加可售货值,通过有效的销售措施,并处置部分项目,加快资金回笼。

  2018年,云南城投的资产负债率为89.37%,同比上升0.55个百分点,尽管在行业中是正常水平,但关键在于云南城投的利息费用高达18.06亿元,对公司利润有重大影响,同时,年末货币资金为26.71亿元,同比下降49.92%,与2.80亿元的短期借款和121.94亿元的一年内到期的非流动负债之间,存在98.03亿元资金缺口。

  如何解决资金问题,和面临的偿债风险?

  云南城投称,公司2019年到期债务为124。7亿元,包含投资者有回售选择权的债券48。6亿元,扣除具有回售选择权的债券,2019年到期债务为76。1亿元,将通过加快新项目开发及销售进度,加大存货去化力度,并通过处置项目回笼资金,同时与原债券持有人沟通,减少债券回售金额,适时推进债券发行,多渠道融资方式,确保公司债务偿付安全。

  云南城投称,2018年末,公司可售货值129.76亿元,预计2019年新增达到预售条件的货值138亿元,这些可售货值可为公司未来营业收入改善提供重要支撑。此外,云南城投强调,“通过项目处置可为公司带来现金回流,提升公司收益,减轻公司资金压力。”

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