万科置业海外突然收购三项目,给市场平添遐想

陈淑贞2019-03-11 08:44:43来源:第一财经日报

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  被万科搁置多时的香港上市平台万科置业海外(01036.HK)终于有了些许苏醒迹象。

  3月8日,万科置业海外宣布,以收购万科集团持有伦敦、三藩市(旧金山)、纽约三家目标公司的方式,来收购伦敦物业99。95%、三藩市物业45%、纽约物业49%的权益,总代价为11。38亿港元。

  万科置业海外是万科2012年时收购的壳公司,许是原有海外融资、国际化铺路的种种设想,但万科B转H成功后,万科置业海外更像是一个失去功能的平台,仅在香港开展物业发展业务,年收入仅1亿港元左右,市值也只有20亿港元出头。

  2月时,万科置业海外趁着年报发布,宣布张旭及阙东武分别担任公司主席及首席行政官的无限期任命,加之今日的收购,释放出的信号难以不令人联想。

  11亿港元收购三个海外项目

  万科置业海外拟将收购万科伦敦物业的99.95%权益,三藩市项目的45%权益,参与为发展纽约物业提供所需资金的投资工具的49%权益。伦敦、三藩市的物业均为办公室及商业,纽约的物业类型为住宅。

  伦敦目标公司、三藩市目标公司由万科香港100%持有,万科香港是万科全资附属公司,纽约目标公司是万科间接全资附属公司,而万科香港是万科置业海外第一大股东,持有后者75%股权,此宗构成关联交易,需获得独立股东批准后方可作实。

  至于11.38亿港元的收购代价,万科置业海外将由银行借款、公司内部资源、发行股份或股本融资拨付。

  要理解此宗被称为“非常重大”交易的意义应从万科置业海外的角度出发。

  目前,万科置业海外主要在香港从事物业发展、融资、物业租务及管理业务,万科借壳上市成功后,此平台迟迟未有长足发展,多年来也未被万科真正起用。

  据万科置业海外发布的2018年报,公司年度收入为1。018亿港元,同比增长5%,主要收入来源为出租香港丽晶中心的单位及停车位的租金收入,因此收入增长乃因丽晶中心出租率有所提升及平均租金的增长,年度经营毛利仅有0。79亿港元。

  即便是加上应占联营公司利润,万科置业海外年内利润也只有6.7亿港元,放进万科集团的大盘子来看,几可忽略不计。

  尽管经营项目单一,经营份额过小,但毫无疑问,万科置业海外是个优秀的壳公司。截止至2018年底,万科置业海外的股东应占权益为36.67亿港元,且无任何计息债务,也未提用银行融资。

  3月8日,恒生指数下跌近2%,但万科置业海外逆市飘红,上涨5。12%,报收5。34港元,总市值为20。8亿港元。万科置业不足21亿港元的市值中,包括供股余额在内,却有14。25亿港元的银行存款。

  值得关注的是,万科置业海外在2018年报中提出,因中美贸易战、中国内地经济增长放缓、英国脱欧事件及加息趋势之故,不明朗因素对香港经济及物业市场构成影响,公司将务求多元化发展,拓展业务。

  万科置业海外还委任执行董事张旭、阙东武分别担任公司董事会主席及首席行政官,2019年2月13日起生效,年期不限。

  张旭现任万科执行副总裁兼首席运营官,阙东武系万科副总裁及万科海外业务部总经理,负责万科海外物业投资及发展平台。

 资产注入预期

  从种种信号来看,这并非一个心血来潮的随意动作。

  万科置业海外表示,而本次收购的物业均位于目标城市的黄金地段或中央商业区,董事会相信,收购有助于扩大公司在英国及美国投资业务,将单独投资于香港的风险降至最低。

  万科置业海外进一步称,“预期收购事项有利于发展现有物业投资业务,将业务范围扩展至新地区,将提高扩大集团的整体收入,并将加强经扩大集团的经营现金流量,凭借万科的稳健业务关系及其提供的适当援助,经扩大集团将继续发展其物业投资、物业发展及融资、物业租务及资产管理业务,从而成为重要投资平台。”

  与今日收购相关联的是,万科置业海外与万科香港有意签订一份管理服务框架协议,万科香港将委聘VPO订约方在美国、英国独家提供海外管理服务。

  这些海外管理服务,包括但不限于市场研究及物色投资、投资管理及项目管理、撤出相关投资、融资及现金流量管理、整体财务管理、公司秘书服务等。

  万科置业海外称,公司拟借助海外管理团队的专业知识和经验涉足物业资产管理业务,加上万科集团现有的物业权益,VPO订约各方与万科香港定约各方签订管理服务框架,香港万科将就海外管理服务独家委聘VPO订约各方,管理服务框架协议将于完成日期生效,直至2021年12月底结束。

  VPO订约各方,是指VPO Management Holding 、 VPO UK 及 VPO US,它们均为万科置业海外的附属公司。此外,VPO订约各方每年收取的管理费用为相关项目投资资本的1.25%。

  管理服务框架协议也将构成持续关联交易。万科置业海外将召开股东特别大会,来批准三个项目的收购及服务框架协议的签订。

  万科置业海外表示,将继续在香港及海外市场寻找机会进行多元化发展及扩展业务。

  一名长期追踪万科置业海外的房地产人士认为,万科置业海外今日逆市上涨,恰恰说明了投资者对万科集团资产注入的预期及期待。

  万科置业海外对核心管理人员的任命、对三项物业收购节点的选择,对万科置业海外平台的未来定位与经营计划该如何理解?截止至发稿前,万科集团未对上述问题进行正面回应。

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