九龙仓2018年收入利润销售金额齐齐下跌

陈淑贞2019-03-08 09:01:13来源:第一财经日报

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  2018年8月,九龙仓发布年度中报时,集团主席吴天海还称公司受到限价限购等调控政策的困扰,苦等调控放松。及至年底,政策有了更多弹性和空间,但九龙仓几个主要数据的表现仍不乐观。

  2019年3月7日,九龙仓置业发布2018年年报。数据显示,若剔除分拆九龙仓置业影响,九龙仓销售总金额下跌16%,其中内地下跌5%,同期集团总收入减少13%,净利润减少11%。

  2017年11月,九龙仓分拆商场物业上市,即九龙仓置业。九龙仓称,这是分拆九龙仓置业后的首年报告,为使比较分析更有意义,已对2017年的比较数字进行调整。

  为便于对比,九龙仓年报主要分为2017年业绩剔除九龙仓置业影响,及不剔除两种数据。

  具体而言,若剔除九龙仓置业影响,报告期内,2018年九龙仓同比收入减少13%至港币210.55亿元。

  其中九龙仓投资物业增长28%至35.86亿港元,发展物业(住宅开发)确认入账收入下跌24%至129.14亿港元,酒店收入增加64%至4.63亿港元,物流收入减少4%至26.16亿港元,投资及其他收入增加59%至14.76亿港元。

  发展物业仍是九龙仓收入大头,其贡献收入占公司总收入过半。

  销售情况显示,九龙仓发展物业销售总金额下跌16%至279。58亿港元,其中内地签约销售金额下跌5%至人民币228。15亿元。

  财报显示,九龙仓在香港的物业组合主要包括山顶、九龙塘、九龙东第二个新核心商业区的优质项目。其中包括Mount Nicholson 、种植道11号、山顶道77号、种植道1号、九龙货仓、油塘湾合营项目、九龙塘新地块等。

  2018年,九龙仓的香港物业,仅有Mount Nicholson在售,另外有Chelsea Court 和 Strawberry Hill项目在出租,其于香港的收入下降至16.67亿港元,利润下降至10.67亿港元。

  相比香港,九龙仓在内地的项目发展相对出色。九龙仓表示,“温和的调控措施令市场对优质(尤其是一二线城市)的需求仅受轻微影响。”

  九龙仓称,在接近年底时,政策较有弹性的情况下,新推出楼盘增加,销售重拾动力,全年签约销售金额为228亿港元,超出目标4%,不过与2017年相比,还是下跌了5%。

  2018年,九龙仓在苏州、杭州、佛山、广州等地买入12宗地,总代价位181亿元,总楼面面积为81万平方米,截止至年底,公司总土地储备为370万平方米。

  此外,九龙仓的投资物业组合,包括成都国际金融中心、新开业的长沙国金中心等,于2018年底的总价值为747亿港元,产生重估收益债扣除递延税及非控股股东权益后,净额为4.65亿港元。

  净利润方面,九龙仓集团基础净盈利是主要业务分部的业绩指标,是扣除应占投资物业重估收益净额、金融工具按市价入账、汇兑损益后所得。

  2018年,九龙仓基础净盈利减少11%至65。11亿港元,其中投资物业增加43%,发展物业减少26%,物流业务减少12%,分别占集团总数的16%、71%、7%(2017年是10%、85%、7%)。

  如果计入投资物业重估盈余净额即4。65亿港元,九龙仓的股东应占盈利将减少50%至66。23亿港元。

  从另一种算法来看,若将九龙仓置业计入2017年业绩,重新与2018年业绩作比较,则九龙仓集团总体收入将同比减少51%,其中投资物业收入减少75%、发展物业减少43%,酒店物业下跌69%,物流收入减少7%。

  同样,若将九龙仓置业计入2017年业绩,2018年九龙仓基础净盈利减少59%至65.11亿港元,股东应占集团净利减少70%至66.23亿港元。

  截止至2018年底,九龙仓净负债额为250亿港元,主要是再投资于香港、内地的发展物业及其他长期投资,包括175亿元的银行存款和现金、431亿元的债务。

  尽管业绩表现不佳,但九龙仓的债务控制水平依然出色,截止至2018年底,公司净负债比率仅为18.5%。

  紧随年报发布之后,大摩发表报告指,九龙仓2018财年基础每股盈利为2.14港元,与该行早前预测的每股2.11港元相近,全年派息每股0.65港元,反映派息比率为30%,与去年上半年一致,公司同时宣布往后派息比率最少为三成。

  大摩指出,九龙仓净负债比率由6月时的20%降至18.5%,公司现价估值吸引。3月7日,九龙仓报收24.95港元,下跌2.54%,总市值为760.26亿港元。

  对于后市,九龙仓对2019年的市场情况仍不乐观,尤其是内地,业绩发布会上,九龙仓投资关系经理吴庭欣表示,2019年在内地会谨慎投资,内地的销售目标是人民币180亿元。这个数据远低于2018年的签约销售金额228.15亿元。

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