广州地铁入股越秀地产 大湾区轨道沿线土地开发空间大

林小昭2019-03-01 08:47:20来源:第一财经日报

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  轨道沿线土地都是优质资源,位置好,交通十分便利,很多房地产企业都在关注轨交物业领域的开发。

  随着现代化都市圈的建设,轨道交通沿线开发正激发出极大的潜力,目前深圳、广州地铁公司先后入股当地上市房地产公司,轨交+房地产的模式正越来越受到关注。

  广州地铁入股地产企业

  2月27日晚间,越秀地产(00123.HK )发布公告称,越秀地产与广州地铁全资附属公司广州地铁投融资(香港)有限公司订立有条件认购协议。协议显示,广州地铁认购方按每股认购股份2.00港元的认购价(即总代价61.62亿港元),认购30.81亿股越秀地产股份。交易完成后,广州地铁将成为越秀地产的第二大股东。

  公告显示,认购股份相当于通过配发及发行认购股份经扩大的已发行股份总数约19.9%。该公司表示,通过引入广州地铁作为战略股东,可以证实并实现其“轨交+房地产”的均衡业务战略。

  近年来广州地铁在沿线土地开发方面动作频频。2017年12月,广州地铁13号线官湖车辆段及上盖地块被广州地铁集团以131。5517亿的底价拿下,楼面价15937元/平。同期出让的地铁汉溪长隆地块,也同样被广州地铁集团以63。8亿元的底价拍得,楼面价2。2万/平。

  2018年12月6日,广州成功出让10宗商住用地,揽金259.2亿,其中广州地铁豪掷135.5亿拿下白云区白云湖车辆段、番禺区陈头岗停车场场站综合体两宗地块。

  今年2月26日,广州地铁集团与天河城集团“强强联合,跨界共融”战略合作签约仪式暨南海天河城招商大会举行。南海天河城作为两个集团合资成立的天与地公司的首个地铁上盖商业项目,将开启广佛商业新模式,打造轨道交通商业的行业风向标。

  资料显示,广州地铁集团与天河城集团合资成立广东天与地商业运营管理有限公司,南海天河城作为天与地公司的首个地铁上盖商业项目,将开启广佛商业新模式,打造轨道交通商业的行业风向标。南海天河城总建筑面积达8万平方米,位于广佛同城的核心区域,是广东省政府批准成立的唯一省级金融高新区里具有象征意义的地标性建筑。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,对房地产公司来说,通过与地铁公司合作进行轨道沿线土地开发,意味着可以获得大量的优质土地资源。地铁上盖的物业开发,不仅易于销售,而且也有很高的持有价值。

  广州之外,在深圳,万科(万科A,000002。SZ)先是在2014年底参与了深铁红树湾物业开发项目。2017年6月,随着恒大(中国恒大,03333。HK)转让万科股权,深圳地铁成为万科第一大股东, 在核心城市土地资源稀缺的背景下,通过紧密参与轨道交通上盖开发,也为万科拓展了巨大的发展空间。

  各自发挥所长

  对广州、深圳这样的超大城市来说,未来轨道沿线开发的空间巨大。

  例如,按照今年1月广州市政府办公厅印发的《广州综合交通枢纽总体规划(2018-2035年)》,未来到2035年,广州将形成2000公里左右的城市轨道交通网络。数据显示,目前广州城市轨道交通运营里程是478公里,也就是说,未来每年广州将增加90公里的城市轨交里程。按照一公里8亿元测算,则一年在城市轨交的投资需要约700亿元。

  在深圳,2019年深圳迎来地铁建设“井喷”期,共有地铁三期、四期工程的14条线路(含延长线,不含4号线北延段)约273公里项目同时在建,总投资超过2600亿元,创历年之最。根据最新的规划方案,到2035年,深圳将拥有33条地铁线路,计划总里程1335公里,是目前已开通长度的4.7倍。

  另一方面,在广深这些超大城市严格划定城市边界的情况下,未来轨道沿线土地资源开发将成为城市更新、房地产市场发展的主战场,稀缺性日益凸显。张大伟说,轨道沿线土地都是优质资源,位置好,交通十分便利,很多房地产企业都在关注轨交物业领域的开发。

  不过,对一般地产企业来说,进入轨道沿线土地开发市场并不容易。尤其是轨道建设都有特殊施工资质需求,因此跟地铁公司合作,对双方都是利好。一般来说,城市轨道交通公司擅长轨道交通的规划设计、建设运营、维修和保养等,但对于精细化的房地产开发的经验尚不如专业化的房地产开发企业;专业化的房地产开发企业对于轨道交通的建设的相关专业又不擅长。因此轨道公司与大型房企的携手合作就成为必然。

  “地铁场站开发,对城市地铁建设发展也有很好的支撑作用,可以带来土地的升值,缓解地铁建设资金的缺口。”张大伟说。

  实际上,不光是在大城市内部的地铁上盖物业开发,在都市圈、城市群方面的市域铁路、城际铁路、高铁沿线的场站开发,亦同样有较大的空间。

  本月18日中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,纲要提出,要构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达。编制粤港澳大湾区城际(铁路)建设规划,完善大湾区铁路骨干网络,加快城际铁路建设,有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。

  华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,轨道交通是一个城市群发展的基础,粤港澳大湾区人口接近7000万,今后可能超过1个亿,发展潜力很大,如果有发达的高铁、城际轨道网络,可以容纳更多的人口和产业布局。

  在这个过程中,城际轨道、高铁沿线的场站开发同样蕴含着巨大的发展商机。胡刚说,未来在高铁周边居住和办公的人,去到另外一个大城市出差十分方便,从而加速人流、信息流等各种资源的快速流动。在大城市,未来高铁周边将很可能发展成为商业中心、产业中心、居住中心。这也是整个城市转型升级和发展的结果。“现在高铁对城市带来的效益和影响还没有完全发挥出来,未来大城市高铁站附近将可能是市中心。”

  本月21日,国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(下称《意见》)提出要打造轨道上的都市圈。统筹考虑都市圈轨道交通网络布局,构建以轨道交通为骨干的通勤圈。在有条件地区编制都市圈轨道交通规划,推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通“四网融合”。探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸。

  上海易居研究院智库中心研究总监严跃进说,随着都市圈交通的协同发展,中心城市到周边中小城市卫星城的地铁、快轨等轨道交通的建设,会利好相应的住宅项目,包括地铁沿线的土地开发,如地铁上盖物业等,都有不错的发展机会。

  在这方面,广东铁投集团也与相关企业合作,积极推进场站开发。广东铁投集团官网发布的信息称,2月19日,该集团董事长朱耀忠、副总经理黄贵生一行拜访广东省建筑设计研究院党委书记曾宪川、副院长陈雄,并召开座谈会。会上,双方对广东省城际铁路TOD土地综合开发挖掘工作进展、存在的问题和工作思路建议进行了交流。

  另外,近日朱耀忠海会见了复星集团(复星国际,00656.HK)全球合伙人、总裁高级助理、复星基础设施产业发展集团董事长温晓东一行。朱耀忠表示,广东省铁投集团热烈欢迎复星集团等社会投资人全面进入铁路领域,共同构建“铁路+土地”综合回报模式,促进广东省铁路事业加快发展。

  早在2012年,广东省政府就已出台关于支持城际铁路土地开发的意见,并已经在珠三角地区实施。2018年8月,省政府出台《关于支持铁路建设土地综合开发的若干政策措施意见》,明确今后铁路与站场周边的土地进行捆绑,实施土地综合开发。“这是国际上的TOD发展模式,就是把居住、就业、产业通过铁路联系起来。”朱耀忠此前公开表示,这一发展理念能兼顾社会效益和铁路自身经济效益。要通过铁路建设,带动土地升值,升值的小部分内化为铁路项目的收益,从而建立一种综合的回报模式。

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