深圳地产江湖:本地房企包揽成交前十

蔡颖2019-01-15 10:16:04来源:时代周报

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  对于全国性布局的房企而言,深圳是必争之地。

  作为最年轻的一线城市,深圳2000万人口的巨大市场容量令众多的房企心向往之。

  “作为一线城市,深圳拥有的吸引力是巨大的,即使错失了最佳进场时机,但这是一个不能缺失的市场。“一名行业龙头房企的营销负责人向时代周报记者表达了对深圳市场的重视。

  2016年,深圳开始领涨全国后,奥园、世茂、融创、金茂等众多外地房企入深淘金。但是,深圳城市新增土地供给趋紧的现实,就是摆在这些后来者面前的第一道门槛。于是,借道“城市更新”对“寸土寸金”的土地发起“围猎”之势,成为外来房企的主流选择。

  然而,这个市场依然被本地房企牢牢把守。1月2日,深圳房地产信息网发布2018深圳成交龙虎榜,在这份成绩单上,龙光、万科、华润置地瓜分前三,而前十的名单内,还有佳兆业、地铁集团、深业集团、鸿荣源、华侨城、中粮地产、招商地产等深圳本地企业,而外来房企未出现在前十的榜单中。

  这些进入深圳的外地房企这几年怎么样了?他们又如何寻求到属于自己的生存空间?

  借道城市更新

  深圳缺地。受制于辖区面积,深圳新增土地资源已近临界点。据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》,深圳计划供应住房建设用地800万平方米,其中,新供应用地仅为36万平方米。而2017年,深圳仅有一宗居住用地出让并且条件苛刻,必须是全年期自持租赁住房。

  但是,新增土地捉襟见拙的同时,城市更新迎来发展机遇。《深圳城市更新十三五规划》数据显示,深圳市预计在2016–2021年期间要完成各类更新用地总规模 3000 万平方米。

  在2012年,深圳存量土地供应首次超过新增土地供应,这标志着深圳率先进入了以存量土地供应为主的发展阶段。

  在此背景之下,众地产大鳄纷纷盯上“城市更新”这块“肥肉”。

  时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在2018年的中期业务会上表示,随着粤港澳大湾区战略规划的落地,深圳城市吸引力持续存在,目前深圳已签下5个旧改项目,既有独立开发,也有合作开发。

  而外地房企的深圳掘金潮可以回溯到2016年,彼时深圳房价快速上涨,吸引了诸多外地房企涌入深圳。

  2016年初,绿地控股发布公告称,将以11.99亿元收购深圳光明东周旧改项目67%权益,土地用途为商住用地;中国奥园的参与热情也十分强烈,同年4月,中国奥园以22.9亿元收购坪山竹坑片区的旧改项目,首次进入深圳;5月,恒大、融创、万达都通过股权收购城市更新项目的方式挺进深圳市场。

  高歌猛进背后是错过“天时”的缺憾。“外地房企进入的时间其实已经晚了,基本60%的项目都把持在本地房企的手上。”深圳一家本地房企负责城市更新的工作人员向时代周报记者感概道。

  事实上,“城市更新”盛宴诱人的美味也正渐渐散去,并非所有城市更新项目都享有高额的利润。“要不要拿一个项目的旧改,投资部门都会进行测算。据我了解,原有改造范围容积率在2.5以下的,改造后容积率做到5左右,一般都是利润空间比较大的。”一名曾从事城市更新工作的房企人士向时代周报记者表示。

 房企城市更新项目遇阻

  市场的变化以及现实操作的复杂性,为“城市更新”带来诸多不确定性,大多数外来房企的城市更新项目都陷入进退维谷的境地。

  截至2018年12月29日,深圳市历年已列入城市更新计划项目741个,已获取城市更新单元规划批复项目447个,专规通过率60%,而已获得实施主体批复项目191个,立项项目实施率约为26%。

  在部分房企受困于项目的停滞不前时,也有房企选择直接淡出深圳市场。

  4月20日,滨江集团发布公告称,因公司与深圳市安远控股集团有限公司之间的工改项目未能推进,公司已经决定退出该项目合作,并起诉合作方返还11。6亿元借款。

  继滨江退出深圳城市更新项目后,拿地8年的中铁置业集团有限公司也于5月28日,在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权,转让底价6.71亿元。 

  深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示,深圳旧改立项计划难、专规审批漫长、没有统一的拆迁机制,需要公司自己跟村民慢慢磨合,博弈过程会拉长周期。

  “最大的问题是外来房企不能适应深圳这种特殊的市场环境和政策规划以及相关约束性条件,深圳目前是存量市场,工改工项目很多,大多数房地产擅长做住宅项目,不太适应产业地产。”罗宇补充道,城市更新的投资是一个长期行为,并不是谋取短期利益。

  调整策略

  单一的大拆大建让部分不熟悉深圳市场的外来房企深陷发展泥潭。与此同时,新的城市更新思路正在萌芽。

  11月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称“规划”)强调,深圳的部分城中村改造暂缓,并且针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围,在分区内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划。

  根据规划,未来7年内,将有序引导各区开展以综合整治为主,融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。

  不单纯依靠拆除重建,这就要求房企转向“城中村综合整治”业务。罗宇认为,开发商应该要调整思维、策略和商业模式,用组合拳措施去应对城市更新发展机遇。

  “这个政策意味着7年内旧改带来的土地供应少了,资源少了,对已经立项拿到了一些项目实施主体资格的开发商来说,项目价值其实是在变相提高了。”上述深圳本地房企相关人士向时代周报记者表示。

  在综合整治业务中,政府还强调需要加强城中村租赁管理,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。

  目前,万科、佳兆业等房企都涉足了城中村租赁市场。

  一名外来房企的投资总监向时代周报记者表示:“尽管竞争激烈,但深圳是一座市场化程度很高的城市,依然存在很多机会,只要有足够的资本实力,就能够在深圳市场分一杯羹。”他说,公司已经专门的旧改团队,未来会盯紧深圳的旧改机会。

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