多家房企分拆物业上市探寻新的增长点

郑钧天2019-01-15 08:59:05来源:经济参考报

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  近日,旭辉控股旗下永升生活服务在港交所主板上市。据克而瑞研究中心统计,2018年以来已有5家房企旗下的物业公司赴香港上市,为历年之最。

  业内人士认为,在持续严格调控的市场环境下,房企之所以热衷物业分拆上市,除为推动业务规模扩张外,更为寻求创新升级原有业务,从而增加新的利润增长点。

  从今年上市的物管公司资金用途来看,大部分资金都被用来收并购以扩张规模。如雅生活将65%的融资投入收并购,其中45%收购其他物管公司,10%收购物管相关业务公司,剩余10%成立物业管理产业基金扩大业务的地域覆盖范围;永升服务将有55%的募资金额用于战略性收购及投资。

  易居企业集团CEO丁祖昱认为,由于目前物业管理行业集中度不高,全国约有11万余家物业企业,每一家平均的管理面积规模很小,行业前100强的市场份额仅占整个市场存量的32%。因此,目前上市的物管企业几乎都将所融资金用来投资和收并购项目。

  永升服务执行董事兼总裁周洪斌透露,上市融资中的55%将投入战略性收购和投资领域,以抢占物业管理的市场份额,实现规模的跨越式发展。“永升服务未来的覆盖范围将从目前的35座城市扩张至至少100座城市。”

  旭辉集团董事长林中认为,在房地产市场严格调控的背景下,通过将物业分拆上市,房企旗下物业板块能够减少对于集团的资金依赖,同时实现独立运作,减轻母公司财务压力。

  值得注意的是,部分房企旗下物业公司上市旨在扩大品牌影响力,寻求在原有业务上的创新与突破。除传统的住宅业务外,还将物业管理服务延伸至工业园、商业物业等非住宅业务。

  以佳兆业物业为例,该公司的非住宅物业管理服务已延伸至商用物业、写字楼、表演场地、体育馆等公共设施。佳兆业物业有关负责人表示,未来该公司将继续拓展非住宅业务规模。

  “物管公司通过拓展不同类型的物业管理组合,将更有效地分散收益来源,从而实现业绩的持续增长。”周洪斌表示,在聚焦住宅物业的同时,永升将抓住政府机关服务社会化、城市运营管理提升等机遇,开拓更多的非住宅物业,使在管物业组合更加多样化。

  上市物管公司在不断拓展新业务模式的同时,还在积极探索增值服务,提高盈利能力。

  例如,新城悦计划在原有业务基础上,提供养老服务、健康及健身服务、餐饮服务乃至资产管理服务;奥园生活服务表示将积极探索多元化服务,如医疗美容、中医服务、养老服务等;永升服务融资将用于建立智慧社区,开发“一站式”服务社区平台及“悦生活”线上服务平台,以创新社区增值服务。

  周洪斌给记者算了一笔账:“标杆物业管理公司一般具有三大业务板块,一是传统基础物业服务,目前占总收入的65%;二是非业主的增值服务,主要是对开发商提供的服务所产生的收益,占总收入的近20%;三是住宅业主的增值服务盈利,即通过业主需求识别,物管公司通过设计相应的产品和服务满足业主生活需要,从而产生物业费之外的收入,这部分占总收入的15%,未来盈利‘想象空间巨大’。”

  丁祖昱认为,随着房地产市场逐渐迈入存量时代,加大、加快楼市产业链条下游的物业行业布局将成为众多房企的发展目标。

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