谨慎的中海:销售破3000亿港元 联合拿地比例增多

胡天祥2019-01-15 08:53:30来源:时代周报

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  虽然拿地金额大增,但行业“利润王”依然保持着审慎。

  1月7日,中国海外发展有限公司(下称“中海地产”)发布公告称,公司2018年全年投得土地面积523.23万平方米,应占楼面面积1271.59万平方米,应付土地出让金人民币913.52亿元。

  分月份来看,中海地产在2018年8月、9月、10月、11月分别拿地5宗、5宗、7宗、4宗,相关土地收购应付出让金分别约为人民币101.04亿元、71.41亿元、124.37亿元、34.32亿元。

  截至12月,中海地产的拿地数量及金额有了明显提高。数据显示,12月单月,中海在大连、武汉、烟台、青岛、成都、长春、苏州、上海、香港收购了十幅地块,应占楼面面积合共约181.58万平方米,集团就相关土地收购应付的土地出让金约为人民币154.42亿元。

  12月份拿地金额大增,是否意味着中海地产将重回“积极拿地”姿态?“12月份拿地金额发生变化,主要是香港启德地块(中标价约为80。34亿港元,折合人民币约为70。14亿元)拉高了投资。”中海地产相关人士向时代周报记者回应称,公司还是会保持此前的投资战略,即对市场保持高度的敬畏之心、采取更加审慎的态度。

 审慎投资策略未变

  2018年,中海地产的各项财务数据依旧亮眼。财报显示,2018年全年中国海外系列公司的累计合约物业销售约为3012.4亿港元,同比增长29.81%,完成年度销售目标的103.88%。相应的累计已售楼面面积约为1593.45万平方米,同比增长10.17%。

  但在土地投资上,中海地产并未完成年初定下的目标。据管理层透露,公司2018年全年计划新购土地的权益投资额为1350亿港元(折合人民币约1170亿元)。但财报显示,公司2018年全年实际应付土地出让金为人民币913。52亿元。

  对照2017年,2018年中海在土地投资上的多个指标也都出现小幅收缩。观点地产网统计数据显示,中海2018年全年投得土地面积523。23万平方米,同比减少0。13%;总楼面面积1764。1万平方米,同比增加1。3%;应占楼面面积1271。59万平方米,同比减少13。08%;应付土地出让金913。52亿元,同比减少3。96%。

  土地投入不达预设目标,中海地产管理层早在2018年8月中期业绩会上便做了铺垫。“目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。”中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国指出,关于投资预算今年能做到多少需要密切观察,我们会做好更谨慎的安排。

  “公司宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。”颜建国称。

  联合拿地比例增多

  除了拿地仍趋于谨慎,另一个值得注意的现象是,此前一直“单打独斗”的中海,自2017年起,开始逐步加大合作拿地的力度。

  时代周报记者查询中海财报获悉,2015年,中海购入的17宗地块,仅一宗应占权益非100%。2016年,中海购入18宗地块,应占权益均为100%。到了2017年,中海共竞得76宗地块,其中应占权益非100%的地块达21个。2018年中海共计投得63幅地块,其中应占权益非100%的地块达22个。

  有业内分析指出,房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话,成立联合体会减轻资金压力,同时能共担项目风险;另一种情况是目标地块产品类型比较多样,比如有住宅有商业写字楼或者其他,联合体可以利用各家地产商开发优势,将产品做到最好。

  除此之外,自2017年开始,中海地产还先后和中信集团、平安不动产等企业建立了战略合作关系,以求在项目合作开发上实现突破。

  2017年9月10日,中海地产与平安不动产在深圳签署战略合作备忘录。据悉,双方将在国内主要城市、就双方均认可的房地产项目,共同开发经营、共担风险、共享收益。2018年11月26日,颜建国在走访首钢集团时表示,希望双方能进一步拓宽合作领域、创新合作模式,以及探索更加深度的合作机会。据悉,中海早在石景山老古城、北辛安项目开发过程中就与首钢集团有过合作。2018年10月31日,中海地产还联合首钢集团以底价48.34亿元竞得北京石景山区一宗宅地。

  获取土地途径多样化,亦是颜建国治下中海的新变化。曾有中海前高管在公司内部会议上指出,中海对土地市场的急速变化了解不深,跟的不够紧;过分依赖公开市场,投资手段单一,创新不足。该高管续称,只要透彻把握法律法规,深入研究项目,各种投资方式都是可选项。

  颜建国也在2018年业绩会上重申,除了正常的招拍挂,公司在非公开市场也做了不少工作,包括项目股权的并购,包括棚户区改造、城市更新项目,都在做。“大规模公司股权并购,我们也一直在接触,跟很多企业也在谈,但是最后谈得成谈不成是另外一回事。”颜建国表示,并购仍是公司未来在土地储备方面的重要手段跟渠道。

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