持续加息,已“降温”的美国楼市会否进入“冰河期”?

后歆桐2018-12-24 11:03:41来源:第一财经日报

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  无视特朗普的抨击和警告,美联储主席鲍威尔于12月美联储议息会议上再次调升联邦基准利率,并宣布将继续缩表进程。其不如预期“鸽派”的言论令已然动荡的美国乃至全球市场瞬间跌入技术性熊市的“凛冬”。

  而陷入“凛冬”的远远不止美国股市,前几年热火朝天的美国房地产市场在进入2018年后,也骤然“降温”。此次美联储再加息后,不少市场人士和潜在购房者不禁问道:进一步加息会令美国房市陷入“冰河期”吗?美国与他国的贸易摩擦又会如何影响美国楼市呢?

  房市不再是卖方市场

  美国最大的房地产信息网站Zillow的高级经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)告诉第一财经记者,美国房产市场已经持续增长多年,而 2018 年,市场从完全由卖方控制转变为由买卖双方共同控制的局面。

  “2018 年,我们开始看到市场增速稍有放缓。2018 年末期,新房售出量开始下降,10 个月内售出总量创下 2010 年以来新低。”但他也提醒,虽然房价增速比一两年前有所减缓,与历史标准相比仍属强劲。

  此言非虚,本周公布的美国最新房产相关数据可谓喜忧参半。

  17日公布的数据显示,12月美国住宅建筑商信心指数跌至3年来最低水平,销售指数、前景指数和潜在买家流量指数均下降。

  但紧接着,美国商务部18日公布数据显示,11月新屋开工数为125。6万户,超过了预期值122。8万户,较上月的122。8万户环比增长3。2%。新屋开工环比3。2%的增幅,也大幅超越预期增幅的数值0%及前值1。5%。同时,建筑许可增长5%,达到133万套,高于预期的126万套,

  19日,根据美国房地产经纪人协会公布的最新数据,美国11月房屋销售环比也增长1.9%,为连续第2个月上涨,经季调后年化总数为532万套;但与2017年同期相比,11月房屋销售下跌7.0%,创2011年5月以来最大同比跌幅。

  对于美国楼市今年的降温,特拉萨斯告诉第一财经记者,存在房价超出购买者能力、按揭贷款率上升及新政策影响等多种原因。

  他分析称,尽管美国的利率仍然远低于历史平均,但房屋贷款占收入的比例却远超历史标准,尤其是房价昂贵的沿海地区。“比如,2018 年第三季度,按照住房中位数计算房价,洛杉矶的购房者要花费其45%的收入来支付贷款,而以往只需要花费35%。在硅谷,过去购房者需花费36%的收入来偿还贷款,但如今需花费54%。”

  而这又与按揭利率的上升同时发生。“美联储过去2年一直在逐步上调利率,其货币政策对长期利率产生了一定影响,并传导至购房者偿还房贷时的利率。”他指出,zillow预计2019年按揭利率可能会继续上涨1%左右,购房者贷款购房时需偿还金额增多。

  再者,待售房源数量也开始增加。他指出,过去3年的大部分时间里,房源不足。然而,这一情况在过去几个月开始转变。“9、10两月,房源数量已经开始增多,高房价市场的增幅更加显著。”

  基于这些原因,他指出,越来越多的房屋开始降价。例如,加州许多沿海高档社区中,有五分之一的待售房屋在11月降价。

  此外,他补充道,2017年以来颁布的三项政策对房价增速放缓的影响也非常显著。

  首先,2017 年末,美国国会修改了联邦税的相关法规,减少了住房自有的税收利益。例如,新法规限制了房主能从联邦税扣除的按揭利率以及可以抵扣的州税。新法规在加州和纽约等税收较高的州造成很大影响。

  其次,特朗普的新税收政策和限制性移民政策结合,致使新房建筑商面临更高的物质和劳动力成本。

  最后,为了确保在美国的外籍购房者使用合法所得资金购买房产,美国对外籍购房者也颁布了新规定。“这些新规定由美国政府反洗钱机构颁布,最初于 2016 年在迈阿密试行。为了遵循这一规定,目标交易数量下降了 70%。近来,又推出了对西雅图、旧金山、波士顿、檀香山、纽约几座城市的销售限制的新规定。“特拉萨斯介绍到,此外,还对销售规定进行了修改,使得原本只适用超过 100 万美金销售额的规定变为适用所有超过 30 万美金的销售额。

  房价、房租走势分歧

  事实上,与其说美国楼市整体降温,不如说房价与房租间,区域与区域间的走势出现了分歧。

  “房价在经历了金融危机后的暴跌后,又迅速恢复,2017 年年中甚至首次超过了危机前的峰值。过去1年里,房价依旧涨幅平稳,全年保持在7%到 8%之间,而美国整体通货膨胀率约2%。”特拉萨斯对记者指出,房价和房租的走势出现了分歧。“尽管过去2年里房价持续平稳增长,房租的涨幅却显著放缓。3年前,房租仍以每年 6% 的速度不断增长,而1年前,房租开始轻微下跌。在美国部分地区,如西雅图和旧金山,房租降幅开始变大,每年可达 3%~6%。”

  究其原因,他认为是自住房数量的回升。从 2005 年到 2016 年,基本上所有新增住户均为租房者,这使得房租猛涨。但自2016 年中期起的2年内,基本上所有新增住户均为房主。

  “自住率回升主要由年轻人主导。”特拉萨斯介绍说,经济大萧条期间,许多年轻人延迟了结婚、买房、组建家庭等。然而,年轻人住房自有率在过去2年开始回升,现在正逐步回到历史正常水平。

  此外,美国各区域间的房价情况也参差不齐。

  特拉萨斯告诉第一财经记者,许多社区仍留有着房产市场崩盘带来的创伤。“美国西南地区住房泡沫和经济萧条尤其严重,与危机前峰值相比,大部分地区的房价还没恢复到危机前峰值。”他称。

  此外,以西海岸和东北地区为主导的高端房产市场的房价在2018年的增速也相对放缓,西雅图和加利福尼亚州尤甚。

  “但同时,类似丹佛等二线城市,即按规模排第10~20左右的城市的楼市在2018年的发展却好于全美平均水平。”他称,这主要是因为二线城市工作机会增多。

  他举例道,很多科技公司在像丹佛和奥斯汀这样的城市设立分部。亚马逊今年为其第二总部选址时,候选名单中出现很多二线城市,这些城市就以此作为卖点吸引其他公司。

  “再比如facebook和uber刚宣布要在奥斯汀发展,他们知道这些城市能够吸引一些人来工作、安家置业、获得更好的生活。奥斯汀的房价只有硅谷房价的五分之一甚至是六分之一,人们很难拒绝这样的机会。”他称。

  美联储2019年继续加息影响几何

  有趣的是,美国房地产经纪人协会公布11月数据的当天正逢美联储年内第4次加息。那么,业已降温的美国房市会随着美联储进一步加息而跌入深渊吗?

  特拉萨斯坦言,通常,利息高会导致房产市场增长缓慢,因此,2019年房市大概率会放缓。

  但他表示,贷款利率与联邦利率上升的幅度并非完全同步。

  “联邦只关注于短期利息率,而抵押贷款率是长期的利息率,比如30年的利率。短期利率和长期利率有一定关系,但不是短期利率上涨1%,长期利率就同样上涨1%。”他称,“如果美联储明年加息2~3次,短期利率会增加50~70个基点,抵押贷款率将会增加25~50基点,zillow对2019年年底一个比较大胆的估计是30年抵押贷款率将为5。5%左右。”

  此外,他表示,买房者如今对利息的改变较过去更加敏感。

  “即使在低利率时期,洛杉矶的一些买家也需要花费工资的40%来负担房贷,已经捉襟见肘,任何利息的改变都足以改变他们买房的心理。”因此,他称,加息对旧金山和湾区这样的房价本身较高的区域会受影响更大。

  不过,他也表示,即时在加息的情况下,整体利率还是处于历史低位。美国30年固定贷款利息的历史平均值是8%左右,而今天是4%~5%,仅为平均值的一半。

  除了美联储加息的影响,另一个令人好奇的影响因素则为贸易摩擦。

  对此,特拉萨斯告诉第一财经记者,与加拿大的贸易摩擦对于美国房市场而言影响很大。“美国从加拿大进口大量木材,而木材是美国房屋建造非常重要的一种原材料,2018年由于与加拿大的贸易摩擦,美国国内的木材价格的最高涨幅达到了60%~70%,因此,一部份房屋建筑规划不得不延期。”他称。

 美房产市场对国际买家的吸引力大不如前

  而对于中国买家是否因全球贸易环境变化而减少对美楼市投资,他指出,过去10年中国买家来美置业有三个最重要的原因:第一是就业机会。第二是为了教育,集中于有好学校的城市。第三才是投资,过去10年国际利息非常低,吸引了很多中国买家在国际上置业。

  然而,他称,过去两年发生了很多改变——移民政策的改变、一些高等学校收入新学生的标准更加严格、利息增加——导致美国房产市场对于国际买家吸引了大不如前。

  对于中国购房者而言,除了上述原因,特拉萨斯指出,其感兴趣的市场房价通常最贵,而不看好美国经济也是放缓购买美国房产的原因。

  此外,也有其他市场房产吸引力上升的因素。“很明显,欧洲在过去一段时间政局动荡,例如英国脱欧后房价有所下降,房产变得更有吸引力。欧洲的一些国家,例如葡萄牙还较积极地去吸引包括中国买家在内地国际买家。”他称。

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