韩国政府忍痛抑楼市

袁源2016-11-14 16:53:06来源:国际金融报

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  韩国建设投资的GDP占比明显比主要发达国家多。以去年为例,韩国出生率为1.24,在经合组织(OECD)34个会员国中位于最末位,在这种情况下,过热的房地产建设投资可能会带来供给过剩。

  据韩媒报道,韩国营建许可与新屋开工近日双双改写历史纪录,成为该国踉跄经济中为数不多的亮点。

  但不能忽略的是,韩国楼市两极化明显,热门地区的房价呈疯狂式上涨,而其他地区房屋则鲜有人问津。其背后隐藏的供需失衡、违约风险等问题,令韩国政府不得不“断臂求生”,向该国经济的“助推器”开刀,针对首尔等地的房屋转让出台禁令。

  新政防炒房

  近日,韩国政府推出一系列措施防止楼房炒卖。

  韩国国土交通部表示,新措施要求首尔及其周边的京畿道内6个地区新住宅楼宇买家,首付需要支付楼价的10%。同时,首尔4个地区的转让购屋权被全面禁止。

  此前,当地发展商及建筑商可以在楼房开始兴建前,出售单位购买权以筹集资金。新楼房的初始价格远较市价低很多,同时购屋权只要求买家支付楼价的5%,这样的做法令投资者或炒家在短时间内获利。

  对此,韩国财长部长柳一镐称,在措施推出后,韩国政府会继续密切监察市场,若有需要将加推措施。

  另一份韩国政府声明称,在首尔买房的人必须持有房产18个月之后才能转售,而现在的转让期只要6个月。

  而根据韩国政府此前公布的措施,要求新的购屋者从今年2月起偿还分期抵押贷款的本金,而非仅支付利息。此外,该国政府还出台房贷限制政策,将贷款额度从5亿韩元降至1亿韩元。

  柳一镐表示,韩国政府将努力确保投机活动得到遏制,因房地产市场过热会加大对整体经济的风险。

  在资金成本处于历史新低的背景下,韩国建造商大兴土木,一栋栋新公寓拔地而起,营建许可与新屋开工双双改写历史纪录,成为韩国当下经济的一大亮点。

  在房地产市场的带动下,韩国第三季度国内GDP环比增长0.7%,增速略优于分析师预期。

  然而,新政一出,势必将遏制目前韩国经济的推动力。荷兰国际集团(ING)驻新加坡分析师Tim Condon分析认为,这些限制举措可能压抑建筑业活动。韩国出口疲弱且国内消费低迷,建筑业是少数表现强劲的领域。

  虽然对经济增长有所影响,但该政策对楼市投机者亦非常有效。韩国的楼价近期急升,部分地区的新公寓十分抢手,尤其是首尔4个主要地段。

  此前,有媒体报道,韩国首尔江南区的房价领跑全国,购房竞争率居高不下,部分小区甚至出现400人竞购一套房的情况。

  韩国《每日经济》报道称,江南区这种疯狂的购房热潮扩散到了整个首尔市,甚至渗透到首都圈地区。今年首尔市平均购房竞争率达到了21.7∶1,京畿道也升至7.9∶1,较去年增长迅猛。

  对比韩国各地的楼市行情,首尔市面积在100平方米的房源平均价格在5。69亿韩元(约合340万元人民币)左右,刷新房价最高值;京畿道下辖27个城市中,也有约12个城市平均房价超过历史极值;仁川、釜山、全罗北道等地的房价也都超过了最高值。

  非热门地带供应过剩

  但韩国的房价两极化趋势明显。

  首尔富人聚集的江南区是投资者的热门选择,而其他地区的房屋却面临供应过剩的窘境。韩国国土交通部表示,首尔江南地区今年前10个月的住宅楼价平均上升5.77%,而韩国均楼仅升0.5%。地方中小城市的预售房往往无人问津,交易陷入停滞状态。

  仅依靠建设增长的结构危险性很大。分析人士认为,韩国的建设投资在GDP中的占比明显比主要发达国家多。以去年为例,韩国出生率为1.24,在经合组织(OECD)34个会员国中位于最末位,在这种情况下,过热的房地产建设投资可能会带来供给过剩。

  不仅如此,楼市火爆导致房贷激增。截至今年第二季度,韩国家庭的债务跃增11.1%至1257.3万亿韩元,创下历史新高,相当于去年韩国生产总值的88.4%,比美日还高。

  雪上加霜的是,当前韩国经济低迷,人口结构快速老化,这些情况都不利于拉抬房市需求。万一楼市泡沫破裂,房屋供过于求以及家庭债台高筑,可能波及金融市场。

  中国投资客频繁出没

  而在韩国楼市中,不乏中国投资客的身影。

  数据显示,中国投资者近年热衷于投资韩国房地产市场。韩国《朝鲜日报》援引首尔市的数据报道称,中国人所购买的首尔土地从2014年末的2113块,增至2016年上半年的4139块,增幅达96%,面积亦增长29%。

  此前,韩国济州岛被中国投资客视为投资胜地,主要是为了置产投资兼移民。2010年,济州岛为吸引开发资金,对支付5亿韩元以上购买房地产的外国人,只要持有5年产权,即可获得永久居住权。

  但近期,中国投资客的目标开始转向。近期,中国资本开始进入韩国房地产的核心地带,如首尔市江南地区的高级住宅市场。

  一家中小型建筑物地产代理公司社长金先生表示,曾遇到一名中国人手持20亿韩元现金,拟购买位于江南区清潭洞一个商铺。

  另有首尔江南区地产代理公司称,最近经常接到来自中国的咨询电话,并已多次向中国的潜在客户发送房地产介绍资料。

  另外,也有部分投资者在中国游客聚集的人气旅游点附近购买商铺或住宅,以短期出租的方式获利。有分析指出,中国人扩大在韩国首都圈房地产的投资,原因是韩国距离中国较近,且购物等基础设施完善,是海外一个房地产投资较佳的地点。

  对此,韩国国内有人担心,这种情况会导致韩国房地产价格的快速上涨。以中国人热衷投资的济州岛房地产为例,去年中国游客在济州岛购地置产已拿下近六成土地,与此同时,去年济州岛挂牌地价就上升了28%。

  不过,也有人预测,中国人的房地产投资不会达到过热的程度,因为在半岛问题迟迟未能解决的情况下,投资韩国房地产存在一定风险。

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