卖还是不卖 上海地王的两难之选

2019-03-08 17:33:50来源:东地产财经周刊

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  2019年伊始,上海土地市场又成交了多幅住宅用地,其中不乏内环核心区位稀缺地块,但绝大部分均以底价成交。那个地王频出、开发商争破头的时代似乎已经一去不复返。

  《东地产财经周刊》专门回顾了那些曾经在2016年叱咤风云的地王们,在沉寂两年之久后,他们纷纷如雨后春笋般,悄无声息地出现在近期的推盘名单上。

  白忙一场

  迈出第一步的是2018年12月23日开盘的中骏天珑、12月25日开盘的中粮首创禧瑞祥云、12月28日开盘的合景天悦。在上海新房市场全面限价的大环境下,这三个楼盘依然取得了预售证。不过,背负着当初惊为天人的拿地楼板价,他们前途未卜。

  中骏天珑是三者中最早开盘,也是情况较好的。2016年8月17日,青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块住宅(含洋房)项目被中骏以6亿的总价竞得,出让面积8320。3平方米,成交楼板价为45070元/平方米,溢价率165。16%。整个项目只有105套的少量房源,截至发稿日期,开盘价定在58000元/平方米的中骏天珑,目前可售房源数量剩余30套不到,户型为3房,建面约92-118平方米。

  相比之下,2016年以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块的中粮地产就没那么幸运了。由于实际楼板价高达38266元/平方米,溢价率234%。业内人士曾分析,售价需要超过60000元/平方米才能保本,当时该地块所在区域均价不过30000元/平方米左右。2016年12月,中粮地产将50%股权出售给首创置业,期望两家大型央企、国企可以共担风险联合开发。最终,中粮首创禧瑞祥云以44000元/平方米的价格入市后,在经过两个多月的时间消化后,首开648套房源还是剩下了200套左右。

  遭遇滑铁卢的还有曾击败14家房企、耗资47.35亿夺下松江地王的合景天悦。即使已经在原本保本价每平方米6万元的基础上降了1万元/平方米,但合景天悦一期推出582套房源后,却只收获了200多位认筹。置业顾问坦言:“我们楼板价就要39073元/平方米,为了抢在春节前推盘,现在一期是亏损10%售卖的,主要还是希望通过未来的二期回本。”

  匆匆开盘

  “这样赔本赚吆喝,那房子到底行不行?”

  带着这样的疑问,《东地产财经周刊》记者实地探访了合景天悦项目。

  首先,在去样板房的路上,置业顾问一再纠正原本精装修的说法,自称只是装修交付,显得低调很多;其次,99平方米的样板间里虽然装有地暖和中央空调,但厨卫品牌、地板还是略显廉价。最为不可思议的是,看房时居然无法从正门走入,而是直接从阳台一步跨入。再三追问下,置业顾问解释说:“正门的电梯厅还没完全做好,目前走不了人。”但问及其电梯厅的装修样式与公摊面积如何时,置业顾问却回答说他也没见过。

  显然,这样的答案并不能令人信服。再加上样板间内连通常为了装饰而摆放的家具灯材也都没有准备,如此能省就省,不禁令人浮想联翩。

  另一处121平方米毛坯交付的样板房,同样给人一种杂乱不堪的感觉。不但电梯井还在建设当中,消防通道内到处堆满垃圾,上楼梯时还需借助手机灯光才能看清,完全就是一副施工现场的样子,实在不敢相信这是已经开盘一个多星期的楼盘。而此时从样板间向外看,依然只能看到未完工的道路与绿化,以及小区里到处搭建的施工顶棚,用“仓促”两字形容,再贴切不过。

  疯狂之后总有代价。尽管,随着上海土地成本不断升高,确实有不少地王项目用时间换取了空间。但事实证明,并非每一个地王都能等到他想要的那个高度。

  如何选择

  那么,余下患上了拖延综合症的地王们又有怎样的打算呢?

  金地·公元2040、建发央玺、保利·首创丨颂,是三家已经开放了售楼处的项目。春节前夕,记者依次致电后得到的回复均是“估计年后可以开盘”。

  然而事实上,截至记者发稿,只有公元2040一家取得了预售证。2016年7月,金地豪掷88亿元,在23家竞争对手中脱颖而出,一举夺得浦东祝桥地王,成交楼板价约为33023元/平方米,溢价率285。8%,当时业内预计未来的保本价在60000元/平方米左右。两年半的时间过去,金地·公元2040预计将于3月11日开盘,首开房源均价在43000元/平方米左右,与当初预估的保本价距离较远。

  建发央玺和保利·首创丨颂至今未能取得预售证,开盘日期仍然未知。

  以建发央玺为例,开发商当初拿地楼板价为53727元/平方米。但就在前不久,宝山区有两幅纯宅地以底价出让,成交楼板价即起始楼板价,仅为24000元/平方米。以楼板价粗略估算,相隔2年多的时间,顾村地价却下降了近30000元/平方米,跌幅达到55.56%。

  《东地产财经周刊》记者近日走访了央玺项目,售楼处门头十分气派,南面靠近蕰藻浜,市政规划有一条滨河步道作为景观带,目前用广告牌遮住,还在建设当中。售楼处北面即是项目主体的别墅区和高层住宅,目前别墅区还未动工,高层区从外部看见基本框架已经建好,几乎每栋楼都有塔吊正在施工。目前,区域内在售的旭辉依云湾,于2018年12月26日开盘,推出约209平方米、总价约1100万元/套的房源,开盘当天去化约九成;中国铁建青秀城项目也即将清盘,剩余几套建面约170平方米的毛坯现房,均价约37000-38000元/平方米。对于央玺来说,似乎一切都是利空。

  同样的情况也出现在保利·首创丨颂项目上,在拿地溢价率高达296%的事实面前,今年何去何从是个问题。这块周浦地王楼板价为43600元/平方米,比当时周边新房售价还要高。如果扣除地块上不能变现的5%的保障房与15%的自持面积,实际楼板价已经高达55000元/平方米。目前,项目周边二手房阳光城丽景湾PLUS网上显示价格为49500元/平方米左右、中骏柏景湾价格均为49042元平方米、阳光城丽景湾价格则在44000元/平方米左右。而2月初,同为周浦板块的颐盛御中环开盘,住宅房源均价为60400元/平方米。

  稳中求胜

  当然,2016年的地王们也并未全军覆没。

  融信世纪江湾、首创禧瑞里、保利象屿公园悦府这三个楼盘,目前来说,日子过得还是算舒服的。

  融信世纪江湾已于2018年10月15日开盘,均价约92340元/平方米。目前整个项目全部清盘,无房源可售。但后续还将推出约57套联排别墅房源,户型建面约170平方米。而融信2016年7月拿地时的楼板价约为52840元/平米,溢价率为139%。

  首创禧瑞里、保利象屿公园悦府虽然还未取证,但这两家当初的楼板价与溢价率都比较合理。首创禧瑞里楼板价为28530元/平方米,溢价率为108%;保利象屿公园悦府楼板价为22625元/平方米,溢价率126.25%。目前,首创禧瑞里周边在售房源均价为60000元/平方米左右,保利象屿公园悦府的周边在售房源均价约为40000元/平方米。根据这两个楼盘的周边项目均价来看,两者的拿证难度并不大,且未来的价格空间都很大。

  而这一切也都得益于开发商当初理性的拿地价格,以及近两年来项目周边的市政基础建设的不断改善。

  2019年,这些曾经的地王们,谁会真正迈出第二步、第三步、第四步……目前仍然不得而知。毕竟选择低价入市,代表着割肉;但选择等待政策松动,在如今“房住不炒”的大基调下,操盘难度可想而知。而对于还有一部分至今未规划、未完工的2016年地王们来说,他们又还能继续拖多久呢?

  “面粉”贵过“面包”,恐怕仍然是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

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