优质土地资源仍是硬通货

2019-03-08 17:30:09来源:东地产财经周刊

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  2019年初春,上海董家渡成为业界焦点。

  在1月29日债券违约事件之后,中民投于2月中旬以121亿作价,向绿地转让了董家渡金融城项目50%股权及相关债权;就在此间,泛海控股也将董家渡项目为核心的数个资产包,125亿卖予了并购市场风头强劲的融创。董家渡——这个“一城烟火半东南”所描绘的上海老城厢地标,意外成为土地资产变现的试金石。两个过百亿快速变现的巨资项目,验证了地产金融界的一个潜在逻辑:一线城市核心地段的优质土地资源,仍然是当前投资市场无出其右的硬通货。

  传统逻辑上,衡量硬通货有三个核心标准:信用、价值、价格。就一线城市优质土地而言,前述三个要素特征正在被日益强化。无论是权益转让、还是质押融资,优质土地的信用不言而喻;而备受地产金融界关注的价值及价格变动,市场其实已经给出了答案:过去二十年,一线城市土地价格约20倍的涨幅远远超过黄金4倍的涨幅。即使放在楼盘项目市场去化变慢的当下,门槛更高、确定性更好、风险更小的一线城市核心地块,仍然是大型开发商及金融投资机构更优的投资之选。

  这也是房地产业发展走向成熟的标志性事件,历经多轮洗礼的头部开发企业也渐成气候,并逐步成长为大宗交易市场的重要玩家。这些头部开发商,对库存结构、财务手段轻车熟路,驾驭周期的能力已不可同日而语。从类似的大宗交易项目可以看到,资金紧张者对项目割肉甩卖,手握现金者趁势吸纳——企业项目进退之间的抉择正走向理性与成熟。

  核心项目的并购,如果时机选择恰当,很容易助推企业进阶。2018年5月,处于资金危局中的海航向福晟29亿出售前滩项目;同年底,福晟前滩项目推向市场,项目以超过200%的认筹率在弱市中火爆开盘,实现资金快速回笼,成就项目并购中的经典案例,同时也助推企业新进入上海即快速站稳脚根,为企业向上一梯队晋升奠定基石。而并购市场上风头强劲的融创,则通过规模化的收购,快速开发销售回笼资金,形成并购市场上口碑的正反馈,进而从事更多并购,迅速稳住规模,也稳住了快速跃升中的国内房企五强席位。

  当前,尽管行业融资形势仍然趋紧,但大开发商的现金流仍处于历史较好水平,但受制于销售回落,部分高负债的中小型房企,将不得不接受被并购、整合的命运。由此,行业当前发展的看点在于,在租赁地块主导背景下,当并购取代二级市场竞拍成为开发商获取优质土地的主要渠道时,什么样的企业能通过并购扩张成为市场新贵。

  无论如何,经济时势的变迁,主导产业的变化,都不会改变房地产开发作为先导性产业的角色。处于盛世时代的中国,当一线城市核心地块日益稀缺,那些多种渠道拓展优质土地资源的企业,才是赢得未来市场的真正主角。

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  • 积极财政要加力提效。
  • “2018年中国经济增长率为6.6%,增长幅度在世界前五大经济体中位居首位。
  • 3月6日上午,十三届全国人大二次会议广东代表团在首都大酒店举办媒体开放日活动。
  • 3月6日,十三届全国人大二次会议举行首场记者会,国家发改委主任何立峰、副主任宁吉喆、副主任连维良就“大力推动经济高质量发展”主题回答记者提问。在消费——这一连续六年成为拉动经济增长主要引擎的议题上,宁吉喆表示:“我国消费持续扩大的基本面没有改变,消费转型升级并带动产业、投资转型升级,乃至整个经济转型升级是大势所趋,长期看好。”
  • 3月6日上午,国家发展改革委相关负责人围绕“大力推动经济高质量发展”这一主题,回答了记者提问。
  • 主持人沈明:财税体制改革是中国经济改革的重要组成部分,近日公布的2018年《政府工作报告》量化指标任务落实情况显示,财政赤字、全国财政支出、减税降费、新增地方政府专项债等主要财政指标均已落实。
  • 全国政协十三届二次会议2日下午在人民大会堂举行新闻发布会,大会新闻发言人郭卫民在谈到“一带一路”建设时说,到去年年底,有100多个国家和国际组织积极支持和参与了“一带一路”倡议,一大批重点项目落地见效,促进了当地的经济发展,受到了越来越多沿线国家的欢迎,也赢得了国际上的赞誉。
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