房东心态生变 上海豪宅租金下跌

2019-03-08 17:35:19来源:东地产财经周刊

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  受整体环境的影响,2018年以来,上海二手房市场的买卖成交并不理想,成交价格也现下行趋势。相比之下,由于需求量持续旺盛,二手住房租金水平则较为坚挺。然而,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,近来,上海高端二手房租赁市场的租金已有明显下调。

  高端租金下调

  日前,仲量联行在其最新发布的四季度市场报告中指出,第四季度上海住宅市场销售放缓。二手市场需求疲软,更多房东愿意降价以吸引买家。因此,四季度二手价格环比下降3.8%,较三季度1.5%的环比跌幅有所扩大。同时,受到季节性因素影响,年末租赁活动放缓,租金环比下跌0.6%。

  仲量联行上海项目销售部总监周静向《东地产》指出,个人房东的心理预期已有所调整,尤其是沪上高端租赁市场,近来的二手房租金水平出现明显下调。

  上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示,1月,上海房屋租赁指数环比上涨连续达七个月。但是在整体租金呈现上涨的情况下,高端市场租赁指数下跌0.13%,跌幅扩大0.04个百分点。其中,一室下跌0.07%,二室下跌0.13%,三室下跌0.18%。除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,44个下跌,4个持平,2个上涨,中心城区与新兴城区租金跌幅相近。上海房屋租赁指数办公室认为,中、高端市场大户型房源降温,房东面对市场行情,采取撤牌或降租3%左右,但成交依旧缓慢。

  房东心态变化

  “实际上,古北的住房租金下调已经持续半年左右了,”信义房屋黄金城道店的徐炜告诉《东地产》,“原先,古北二期的2房租金一般在20000元/月左右,现在降到18000元/月左右。三房整体下滑就更为明显。有一套金色贝拉维的租赁房源,最开始开价是28000元/月,最终成交租金是23000元/月。”

  徐炜认为,究其原因,一方面,由于经济环境不好,部分外资公司撤离上海,高端租客减少;另一方面,虹桥商务区逐渐崛起,不少跨国公司总部搬迁到虹桥,分流了一部分商务租客。房源有一段较长时间租不出去之后,房东心态出现了变化。

  中原地产西区古北豪宅二店一组的郑经理同样表示,近来,古北板块的租金下调十分明显,原先租金在28000-30000元/月的三房,基本都下调了2000-3000元/月左右。

  除了高端租客减少以外,他认为,还与部分房源转售为租有关,“二手买卖市场一直比较冷清,房东又不愿意降价出售,不少房东就将房源转售为租,导致挂牌出租房源供应量变大,供大于求,租金自然下滑。”

  中原地产世茂滨江一店组长李经理也指出,从去年开始,陆家嘴的高端租赁市场表现就不理想。

  “租客稀缺,房源量大,租金自然就下调,当前,世茂滨江花园挂牌出租的两房将近有100套,客户消化不掉,市场去化慢,以往可以租20000元一个月的,差不多都下调了10%左右。”

  长租公寓冲击不大

  过去两年,万科、龙湖、旭辉等开发商推出了大量长租公寓,土地市场也不断增加租赁用地供应,对沪上高端租赁市场或多或少造成了一定影响。

  周静认为,一方面,外派人员持续减少,是导致服务式公寓和高端住宅租金下跌的主要原因;另一方面,小业主出租高端住宅的租金要求本来就比较灵活,面对更多租赁住宅可能投入市场,散租市场会非常敏感,相应调整租金预期。但在她看来,目前租赁式住宅新增投入市场,对于租赁市场稍有影响,小业主由于不需要运营,或设备老旧会相应降低预期租金。

  “目前长租公寓多是品牌运营商和开发商在运营,且多是大众产品,对高端租赁市场影响有限,未来如放量可能会对租赁市场影响加大。”

  “我们碰到过一些日企员工,他们外派来中国前就托朋友在古北寻找房子了,主要是古北作为涉外出租板块,日籍租客较多,已经形成了一定的圈子。相较之下,长租公寓的量还是少。”徐炜显然持相同观点。

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