春节返乡置业需求凸显下降现象 2019年房价或现前冷后暖态势

谭志娟2019-03-04 08:39:44来源:中国经营报

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  “2019年春节返乡置业的年轻人明显比往年少,来我们店里看房的相关客户量也比去年同期下降。”2月26日,岳阳市房博士房地产经纪有限公司谢先生对《中国经营报》记者如此感慨道。

  他还表示,自今年春节后以来,房价明显下降,现在房价均价大约6500元/平方米,而2018年则为7800元/平方米左右。

  不仅如此,西南财经大学经济学院教授刘璐在接受《中国经营报》记者采访时也表示,据他观察,相对于2016年~2018年的春节期间来说,2019年的春节楼市显得要冷静得多。

  这种现象也获得有关数据的证实:根据50同城与安居客调查报告,2019年被访者中,52。7%人群有回到老家及周边城市买房意向,这一数字在2018年则为58。7%,占比呈现下降趋势。而希望在工作城市买房的人群占比则由25。2%大幅提高至38%。

  记者注意到,近几年来,春节返乡置业的年轻人需求都比较旺盛,为何2019年返乡置业行情不再?

 返乡置业需求下降

  “这可能主要有两个重要原因:首先是楼市调控仍处严厉阶段,2018年四季度不少省份的楼市调控从该省的中心城市向着省内的二三线城市(即全国的三四线城市)‘下沉’,这让在很多中小城市卖房受到限制。”对于此次春节返乡置业的需求出现下降的原因,刘璐向记者分析称,其次,全国大量三四线城市从2017年底开始上涨(在前期滞涨后的补涨、棚改、大城市楼市热度溢出等多种因素的共同作用之下),到2018年底已经积累了相当的涨幅。因此,当人们春节期间从工作的大城市“返乡”之时,“置业”的冲动也在减弱。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时也表示:从今年的返乡置业情况看,部分楼盘此前已经开始出现销售不好的现象,所以不排除在优惠力度上会加大。所以从购房者的角度看,要看一下此类优惠政策是否是比较可靠,否则容易陷入营销的陷阱。

  他还提醒,到三四线城市进行购房,目前需要注意的是,很多楼盘若是在建工程断断续续,就需要警惕,因为确实存在很多项目营销的时候天花乱坠,但是交付房屋的节点非常迟,这会影响部分购房者未来的入住。

  严跃进认为,对于此类需求来说,下降恰说明市场在降温和调整,所以下降是趋势,也和全国市场的走势一致。“从类似买房的城市布局来看,在工作地买房可以实现很多目标,而在老家买房往往容易形成房屋空置。所以这也使得部分省会城市和大城市市场交易容易升温。”严跃进说。

  莫尼塔研究董事长兼首席经济学家钟正生在最新研报中还指出,返乡置业行情不再,可能与居民购房偏好变化有关。

  然而,也有受访者调研的情况却不一样。昆仑健康保险资管中心首席宏观研究员张玮就对本报记者表示:“我所了解的是春节返乡的年轻人都不想回来了,而不想回来主要是被动的。”

  他向记者分析,“去年以来经济不景气,企业利润减少,尤其是消费数据走低,对企业利润更是螺旋性抑制,降薪裁员不在少数。由于春节前还没有公布1月的社融及新增贷款数据,仅从PMI新订单来看,依旧低迷。正因于此,春节前一度引发了一波被动离职潮。”

  不过,张玮强调,预计随着社融数据的回暖,经济有望在二季度迎来拐点,企业用工情况有望提前改变。

  对于社融数据,1月社融增量创历史新高引发市场关注:来自央行最新发布的数据显示,1月份社会融资规模增量为4.64万亿元,比上年同期多1.56万亿元,大幅超出市场预期,创下历史新高。

  而在企业用工上,渣打银行发给记者的2月渣打中国中小企业信心指数(SMEI)及调研结果显示:由于2019年中小企业收获史无前例的政策支持,企业经营前景已转向乐观,劳动力市场也趋于保持稳健。虽然2月用工现状指标下降,但未来三个月劳动力需求指标强于去年同期。该指数是基于他们对全国逾500家中小企业的月度调研结果而得出。

  前冷后暖态势

  根据50同城与安居客调查报告,2019年春节返乡置业需求出现下降,这在受访人士看来,这种购房偏好变化可能会支撑未来一二线房价回暖。

  刘璐对记者说:“当前类似北京与厦门的前期热点城市在经历较长时间的下跌之后(约2017年4月开始下跌),当期已经出现了一定的回暖态势。这从燕郊近期的楼市出现一定程度的回暖可见一斑。同时,厦门的二手房也在2019年1月出现止跌回暖。”

  记者注意到,2019年开年,厦门二手房行情比较好:根据《厦门房地产联合网》每天的数据追踪,从1月1日~10日(除节假日外),厦门的二手住宅成交已连续多日破百,10天的时间二手住宅成交952套,11天二手房住宅成交量更是达到了1136套。相比之下,2018年1月,单月二手房住宅总成交量才768套。

  对于2019年房价全年的走势,严跃进预计,2019年房价会呈现前冷后暖态势,这也类似是楼市四季的一个轮回概念,并预计到了5月份市场可能会有一波小高峰。

  那么,2019年的房地产政策走势如何?

  2018年12月份召开的中央经济工作会议指出,构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  对于2019年房地产政策的走势,严跃进告诉记者,当前政策走向的逻辑清晰,大致可以会分为五步走:第一步,不收紧,即没有打压的含义;第二步,处理政策瑕疵,类似摇号、限价、限售等政策;第三步,二套房的认定标准会调整,即针对改善型需求先放开;第四步,限贷政策尝试放松。但这个会根据各地的房价和交易情况决定;第五步,放松限购,尤其是在社保缴纳等方面有尝试。

  “‘长效机制’‘一城一策’‘防范系统性金融风险’等是当前楼市的主要指导思想。”刘璐也指出,在这样的大背景之下,如果楼市趋于冷静和理性,即变得“正常”之后(2016~2017年楼市的那种“狂热”显然就是不正常的状态 ),那么一些城市之前推出的“应急性”调控政策就可以逐渐放松,正所谓张弛有度。

  他还举例说明,比如“限价”,随着不少之前楼市较热城市的新房和二手房“价差”的减少,对一些高地价楼盘的新房价格的限制就出现了一定程度的松动。此时这些单价较高的项目就将更多地面对市场的考验。如果卖不动自然也会调低售价(即出现房企自主定价比审批预售价格还要低的情况)。

  可见,在刘璐看来,“限价”的松动属于技术性的调整,而类似“限购”这样的楼市调控的根本性政策,估计很难会在短时间内放开。

  因为回顾上一轮楼市调控中的限购。随着2010年各地陆续推出限购之后,一直到2014年出现楼市的较大回调之后,大约到了2014年底~2015年初很多城市才陆续放开限购。“‘限购’对楼市调控的作用在一线城市和部分核心二线城市才最为明显,而在很多三四线城市,即使没有限购,在很多时候房子也卖不动,所以当地也不需要限购。”刘璐认为。

  严跃进向记者指出,从当前房地产市场的导向看,因城施策方面会有很多细分动作,预计全国很多城市在2019年会有各类政策,类似政策不能简单理解为放松,但肯定会有放松的内容。

  据克而瑞研究中心统计,当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调,“因城施策、分类指导”的特点更为突出。

  而从住房保障角度看,严跃进认为,依然会和租赁市场进行结合,后续租赁市场发展的力度会强化,尤其是在租赁市场等方面会有较大的发展。从当前此类租赁市场的发展情况看,很大程度上说明租赁市场发展依然存在机会。后续针对租赁市场会有各类配套型政策,总体上符合市场预期,尤其是刺激需求方面。

  他还表示,从细节上看,不排除环京环沪等城市有放松的迹象。类似迹象很大程度上也是考虑到当前市场交易下行压力较大的内容。后续楼市定调依然是平稳。若是出现炒作,也还是会有管控内容。例如,类似此前苏州对于中介领域的管控等。

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