一场由房租抵税引发的房东恐慌!

综合2019-01-07 11:42:49来源:中房网

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  中房网讯 当几千万工薪族开始向税务局申报个人所得税专项附加扣除信息时,一场潜在的博弈已经开始。

  对于在外打拼,尤其是在北上广深等地工作租房的年轻人来说,房租专项附加扣除是适用最广泛又最实用的一项。根据规定,纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的租金支出,最高可扣除1500元/月。

  这几天,大家都在个人所得税手机App上填报申请材料,不少人在申报过程中却陷入纠结,要不要放弃"房租专项扣除"的福利呢?

  原来,租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时,需要把房东的名字、身份证号、住房地址等信息交给税务局。这让房东担忧自己可能会被税务局查缴出租房屋的税收,因为目前现状是,很多房东出租房屋没有去交税,少数房东甚至不希望房客扣除租金个税。

  税务局也面临两难抉择,如果循着上述专项扣除信息去严格征税,将面临租房者和房东税负增加的可能,和个税实质性并未减少的质疑;如果不去严格征税,也可能面临不依法征税,存在渎职的风险。

  多位税务局人士表示,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。不过在当前税法下,出租房屋需要依法纳税,纳税人应该遵守。

  租金扣税引担忧

  2019年1月1日起,符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除,专项附加扣除越多,可以少缴更多的个税。

  据《第一财经日报》报道,多位接受采访的都市白领表示,由于目前父母未满60岁,刚工作不久也没有子女,只能享受住房租金一项扣除。

  目前在北上广深等大城市(直辖市、省会城市、计划单列市),租客可以享受每个月1500元个税扣除额,这相当于起征点从5000元提至6500元,能省下一部分可观的个税。

  在目前租房市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋不缴税。由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少去针对个人出租住房严格征税。但随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。

  个别房东甚至以涨房租为要挟,让房客放弃专项附加扣除,以免将自己个人信息交给税务局而面临可能的严查。不过多位租客表示,自己并未遇到这种情况,但对此也确实比较担忧。

  中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示,按照现行法律,个人出租住房应该缴税,但实际缴税的很少,相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息,但马上去加强征管也不现实。但如果国家层面不明确如何处理,一些地方为了免责有可能加强征管。

  "在征管不明朗情况下,随着涉税风险加大,一些对此敏感的房东为了规避风险,可能要求租客不去申报相关信息,或者双方协商依法纳税后调整房租,房租是否上涨、涨多少取决于市场,因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是,房东可能认为税务局不会来查,维持现状,房客享受扣除。"施正文说。

  一位税务局人士表示,目前当地不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票(注:房东需要缴税才能提供发票),这其实就考虑了这一担忧。

  另一位税务局人士称,目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说,纳税人应该要依法纳税,税务局保有是否追查主动权,不过目前税务局征管重心在企业。

  在当前经济下行压力下,减税降费是主旋律,因此不少分析人士认为,当前税务局去加强房东出租房屋纳税征管可能性小,相当一段时间内仍是维持现状。

  此前个人房东纳税并不普遍

  国家税务总局科研所特聘研究员杨默如对《每日经济新闻》表示,如果想要享受房租个税抵扣,需要填报申请材料,必须提供房东的详细信息。如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题,比如说房东是一个规范的公寓出租公司。

  那么,没有足额纳税的房东,会受到影响吗?

  以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

  个人所得税税率有几种综合所得(含工薪收入)和经营所得适用超额累进税率表,而财产租赁所得则适用比例税率,固定税率为20%。自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税。在实际征管中则存在着更低的核定征收率。

  那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?

  在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。市民李先生对《每日经济新闻》表示:"还没见过哪个房东租房去申报纳税。"

  杨默如认为,个人出租的,以现金来交易,为了减少税负,有相当大比例的房东就这块收入未向税务局申报纳税,这确实是一个社会现象,但并不意味着不需要纳税。

  房东到底要交多少税呢?主要有以下几种:一是房屋出租要交流转税,就是增值税,以前是营业税;二是房产税,在租金方面是由房东承担的,但现实中不少房东也转嫁给租客负担;三是所得税,按房东类型区别为企业所得税、个人所得税。

  根据国税总局2016第16号公告,房屋租赁的增值税税率规定为:个人出租住房,按照5%的征收率减按1。5%计算应纳税额,即租金/(1+5%)*1。5%。

  据媒体报道,目前个人出租房产的名义税率是:增值税1.5%,个人所得税10%,房产税4%,加起来达到15.5%,这是个相当高的名义税率。但因为还存在扣除成本,实际上一般实行的是"税费综合征收率",大约5.6%(比如2016年起广州的规定是:个人出租住宅房屋月租金收入从2000元到30000元的,税费综合征收率为6%)。

  杨默如也告诉《每日经济新闻》,对于房东应交税金额,将各项加总的算法并不准确,在实践中往往被核定或简易征收办法替代。

  杨默如表示:"由于很多现金交易、出租给个人的情况会被隐瞒纳税,为了鼓励房东申报纳税,在各地都有不同的核定征收的办法,对租金收入的核定,按照一个比例征收,以降低税负。各地的核定征收率是有所不同的。"这意味着,综合征收率,给出了更简便的征收方式和更轻的实际税负。

  对于"租客申报扣税、房东增加税负"这个问题,专家是如何理解的?"这种设置看似会增加上游的税收负担,实际上是完善国家的税收征管系统。当上游纳税人开具发票,完成他/她的纳税义务之后,下游的人才能够实现他/她的税额抵扣。"杨默如表示。

  在杨默如看来,这个问题类似于营改增后销项税额与进项税额之间的关系--看似下游企业的依法抵扣将增加上游企业实际税负,但能够形成一个勾稽、监督与控制的关系。

  建议完善政策 适当下调租房税点

  中央财经大学税务学院副院长刘桓教授在接受《北京青年报》采访时认为,从"大政策来说非常好。"长期以来,我们国家的个税都是单一扣除。现在有六项附加扣除,"税政的调节,还需要一段时间,进一步地完善和解决。"

  一名没有具名的税务部门相关人士称,目前关于个税抵扣并没有具体的操作细节,但只靠租赁合同就能抵税,这有些不妥,"还是需要房东先去缴税,承租人再拿着税票去抵税。"

  刘桓也认为,承租人应该拿着房东缴税的发票去抵扣个税,而不是单凭一份租赁合同,"确定合同的真假和有效也是很重要的工作。" 刘桓说,租赁双方的个人信息都应该在税务局得到反映,比如说,有人要用房租抵税,那么就应该确定他是否有租房,是否重复抵扣等。

  "急需出台一份明确的法规指导性文件。"在刘桓看来,如今虽然已经出台了扣税标准,但怎么扣还需要税务局去设计一个严格详细的流程。"按照刘恒的说法,房屋出租是提高房屋使用率的好办法,对于个人出租房屋的税,应该给予适当的减免和优惠,比如把较为复杂的税收制度,用一个比较简单的办法来征收,不要让出租房屋的纳税人太过于麻烦。如何做到"无缝"衔接,税务机关就应该出一个具体的实施办法。怎么样让租客得到实惠,而房东又不受损失。

  "个人建议低税。"刘桓告诉北青报,核心是不能涨税,涨税的话会使得租赁双方的利益都受到损失,"房东把成本加在租客身上,就等于整个租赁市场的价格上涨。但如果不让房东涨价,那大家出租房屋的积极性又会被打击。"刘桓说,"税务局应该适当地往下降税,比如把房租出租需要缴纳的税点再降1-2个点。"此外,刘桓建议,授权各省因地制宜,采取带有地方特色的办法。"过一段时间,可以把好的办法统一起来,再制订全国可以使用的模式。"

  来源:第一财经日报、每日经济新闻、北京青年报,中房网综合整理

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