房企物业分拆上市迎来黄金时代

2018-12-21 14:42:46

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-12-21
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  12月17日旭辉旗下物业管理公司——永升生活服务正式于港股上市,事实上近年来随着房地产市场逐步迈入存量时代,加大加快房地产链条下游的物业行业布局成为了众多房企的发展目标。据不完全统计,2018年以来共有多达五家房企的旗下物业公司于港股成功上市,是自14年内地首家物管——彩生活登陆港股以来的历年之最。在当前环境下,房企之所以热衷物业分拆上市,一方面是为了在融资环境收紧的情况下,谋求物管业务更好发展,实现业务规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

 1 物业上市助推规模,抢占市场先机

  2018年以来我国的信贷环境持续收紧,虽然近期12月12日国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,但由于该政策企业覆盖范围不大,资金使用范围有限,以此来看我国的融资环境依旧较为严峻。在此背景下,一些房企通过港股上市,拓宽融资渠道,如近期上市的大发、美的、弘阳。而对于已上市且拥有较为成熟物业管理平台的房企而言,则纷纷将物业分拆上市,谋求物管业务更好发展,如近期上市的永升生活、佳兆业物业、新城悦等等。

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  以此次港股上市的永升服务为例,其前身为上海永升物业管理,成立于2002年5月,并主要为旭辉在北京、上海和苏州的物业提供管理服务。2017年4月已实现板块独立的永升物业于新三板挂牌上市,但由于新三板融资渠道有限,挂牌后的永升物业仅进行了一次融资,融得1.04亿元用于公司信息化建设。2018年12月17日,于新三板摘牌后的永升服务于港股正式挂牌上市,共融得所得款净额约6.19亿元。此次永升服务登陆香港资本市场,无疑将为集团打开一个更为广阔的融资平台。此前旭辉董事长林中在面对访问时,也曾表示:“香港是一个知名的国际金融中心,有完善的资本市场,能为集团的业务策略提供良好的融资平台,有利于吸引国际的资金和投资者,进而实现公司长远的战略目标。”

  目前在房地产市场宏观调控的背景下,通过将物业分拆上市,一方面房企旗下的物业板块能够减少对于集团的资金依赖,实现独立运作,减轻母公司的财务压力;此外由于目前物业管理行业集中度不高,上市企业可以将融得资金用来投资及收并购。从近期上市物管公司的资金用途来看,大部分的资金都被用来收并购以扩张规模,如雅生活将65%的融资额投入到其他公司的收并购,其中45%收购其他物管公司,10%收购物管相关业务公司,剩余10%则成立物业管理产业基金,以扩大业务范围及地域覆盖范围。房企通过将融得资金投入到业务中,从而实现规模的跨越式发展,抢占物业管理的市场份额。

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  2 多元多样业务创造盈利新模式

  值得注意的是,此次房企旗下物业公司的上市更是为了进一步寻求在原有业务上的创新与突破。业务的升级与革新,一方面体现在管理物业类型的多元化,如在传统的住宅业务外,还将物业管理服务延伸至多样的非住宅业务,如产业园、商业物业等。以佳兆业物业为例,目前佳兆业物业除住宅物业外,非住宅物业管理服务已延伸至商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等。佳兆业物业表示未来将继续拓展非住宅业务规模,如为表演场地和体育馆、度假物业、农业园区、工业园、科学园、教育机构以及政府和公共设施等提供物业管理服务。物管公司通过拓展不同类型的物业管理组合,将更有效分散收益来源,从而达到业绩的持续增长。

  另一方面,物管公司也在不断拓展新业务模式,如各类业主方或非业主方的增值服务等,从而为企业带来更多利润。如新城悦就计划在原有业务基础上,提供养老服务、健康及健身服务、食品及餐饮服务以及资产管理服务;奥园生活服务也表示将积极探索多元化服务,如医疗美容、中医服务、养老服务及电讯服务等等。此外这类企业都提出了未来的数字化及智能化建设,通过技术加持的手段从而提升客户黏度,从而把控市场风向,减少人工成本,提高企业整体的运营效率。

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  整体来看,房企之所以在当前环境下,集中将物业业务分拆上市,一方面是为了谋求物业业务的更好发展,助推业务规模扩张;一方面也是寻求原有业务的创新与升级。相比单纯的房地产业务,物业公司的业务来源主要依靠母公司持续不断的项目开发,发展预期更为稳定;此外物业公司也更具轻资产和逆周期属性,抗风险能力也更高。随着房地产黄金时代的远去,相信物业业务的黄金时代也即将到来。

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