[克而瑞]美的置业:多元业态布局延伸产业链撬动未来发展

2019-01-24 15:05:30

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-01-24
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  坚持产业+地产复合型战略,千亿之路值得期待。

  ◎ 研究员 / 沈晓玲、袁千惠

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  业绩上涨,年复合增长率显著提升

  业绩快速增长,行业排名接连创造新纪录。公司公开数据显示,2015年合约销售额111亿元,2016年206亿元,2017年507亿元,2018年790亿元,连续三年实现业绩快速增长,复合年增长率约92%,相较于销售百强的复合增长率49%,美的置业业绩增速处于行业的领先地位。今年1-12月合约销售金额已达790亿元,同比上升约56%,今年业绩将再次创历史新高。近四年是美的置业发展最快的时期,从2014年百名开外,到2015年跻身百强位列87名,2016年78名,2017年晋升至41名,今年则稳坐TOP40,可以看出美的置业在业绩上持续的发力。

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  业绩上涨直接原因

  项目多集中在热销区域

  从在售项目的区域分布来看,布局城市等级不断提升,项目多集中在今年热销区域。截止2018年12月31日美的置业在售项目171个,覆盖46个城市,虽然在各大经济区域均有布局,但是在城市选择上,却尤为考究。我们可以发现,在经济较为发达的长三角、环渤海、珠三角区域,企业会选择地价相对较低但市场情况相对积极的三四线城市;而在中西部地区由于房地产市场发展并不均衡,故在二线城市布局的比重明显高于其他几个经济区,整体来看,所布局城市大多为高潜力地区。

  五成以上项目布局在具有发展潜力的城市。根据CRIC发布的《2018年286城房地产投资前景研究报告》,我们整理了美的置业项目所在城市的投资前景排名情况。从在售项目覆盖的46个城市来看,其中22个城市进入投资前景TOP50,占项目总数的一半。从单城市来看,美的置业在大本营佛山的项目布局比重最大,同时佛山在投资前景排名位列18名。从区域看,珠三角粤港澳大湾区的在潜力城市项目布局数量最多,该区域在投资前景排名前50的城市占了5个;中西部和长三角地区布局潜力城市个数最多,均为7个。与同等规模的房企相比,布局城市等级的优势较为明显。

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  业绩上涨的预期

  基于自身优势布局多元化产业与主业形成协同和系统化优势

  房地产行业正从过去依靠政策红利、人口红利走向创造价值,推动产业和城市的发展。2018年,美的置业积极布局智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等多元化产业。其多元化布局是自身优势与未来趋势的完美融合,进入上述每一个多元化领域,出发点是企业自身的产业和资源优势,而落脚点则是引领未来发展,即围绕智慧和绿色这两大未来趋势。

  在公司大本营所在的粤港澳大湾区,美的置业是为数不多具有齐全的智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等多元化产业的房企,美的置业在大湾区的多元化产业布局已成为一个样本案例。

  智慧家居方面,推进智慧地产核心战略。美的置业致力于为用户提供更智慧、更健康、更优质的社区生活。通过智慧家居、智慧社区、智慧管理平台三方的链接,形成了强有力的内部保障体系。近几年,美的置业坚持将科技和住宅产品结合,与阿里云的合作将双方的优势发挥到淋漓尽致;智能社区标准化建设,打通小区室内室外一体化智能物联网平台。另外,2018年美的置业还与海康威视、苏宁等行业龙头企业达成战略合作,进一步扩大了美的置业的战略合作“朋友圈”,产生1+1>2的协同效应,实现互惠共赢。

  进军装配式建筑行业,制造智慧绿色健康的房子。通过强大的市场和孵化器业务来源和业务规模来实现产城协同优势,以及通过与各类企业的开放性合作达到全产业链优势。美的置业计划在五大目标区域逐步开设装配式建筑工厂,2018年3月,美的置业首家装配式建筑工厂在徐州落地,预期不迟于2020年进行第一期投产,并且长沙市、镇江市、邯郸市及南安市的装配式建筑工厂也相继落实建造。

  未来,产城融合将是房企的一条全新赛道。2018年美的置业开始试水产城运营,围绕智慧和绿色主题,打造推动产城人融合。2018年5月,牵手佛山市顺德区乐从镇打造上华智能智造产业园,将村级工业园升级为“智造园”。同年12月与河源市签署合作协议,将在当地打造生产研发制造基地、影视文化传媒及高端商业科创基地等产业项目。

  文旅产业方面,定位城市中产的周末、小长假的高频次度假消费市场,打造全系全龄层短途度假目的地,与文旅项目投资及度假置业客群形成强关联。美的置业自2014年以来打造6800亩美的鹭湖森林度假区,陆续开发了18个品类文旅产品,已成为珠三角炙手可热的全龄度假目的地。在鹭湖成功开发经验的基础上,2018年11月,美的置业与韶关签署“智慧松泉小镇”战略合作协议,将在当地佛教文化和丰富的自然生态资源的基础上,打造集旅游、观光、休闲农业等功能于一体的文旅项目智慧松泉小镇。而根据去年12月与河源市签署的合作协议,美的置业将在万绿湖周边选取合适的区域,打造涵盖河源山水文化主题、恐龙特色的集生态旅游、健康养生、文化体验、主题乐园、商务会议度假于一体的综合主题文旅项目。

  美的置业的多元化产业布局在产业链不断外延的同时,还能形成产业、产品的深度协同效应和系统化优势,未来反哺公司主业,并为公司长远发展带来新的增长动力。

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  业绩持续上涨的保障

  较低融资成本、多渠道融资

  美的置业持续致力于多元化融资,融资成本保持在较低的水平。招股书披露,公司于2018年3月7日获深交所批准,可于2019年3月6日前向合格投资者发行总额人民币45亿元非公开公司债,并已于2018年5月24日发行第一批公司债券,票面年利率为7。8%,2021年5月到期。同月,美的置业又获中国证监会批准,可于2020年3月19日前向合格投资者发行人民币30亿元公司债。此外,公司已于2018年7月份发行合计人民币17。9亿元的应收物业买家款项抵押ABS,票面利率为7。2-7。8%。在9月份,公开发行10亿元公司债券,票面利率7。50%。12月,发行10亿元公司债券,票面利率7。0%。可以看到,在融资渠道上,得益于美的品牌背书、大股东信用支持、自身信用评级较高、资产证券化等原因,美的置业融资渠道比较丰富、顺畅。融资成本相比同行业较低,融资方面实力的强劲也将为其未来的业绩上涨提供助力。

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  坚持产业+地产复合型战略

  千亿之路值得期待

  产品层面,美的置业坚持智慧地产路线,进军建筑工业化产业,打造更智慧、绿色、健康的房子,不断提升产品力;用制造业的思维建造房子,推动行业建造标准和交付能力的革命,带来可持续的经济效益和社会效益;产业层面,协同主业,发力智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等业务领域,形成了多元一体化业务体系,致力于成为智慧家居和建筑工业化系统化解决方案的供应商,为企业发展带来源源不断的增长动力。

  未来,美的置业将在继续发掘核心业务价值链的基础上,持续关注代表未来趋势、关联性强的新增长领域,不断强化产业加地产复合型发展战略,实现稳健和可持续的高质量增长。

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