[克而瑞]旭辉集团:“弹药”充足,17可售货值达1100亿

2017-03-16 10:18:59

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-16
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  业绩:16年劲销530亿超额完成年度目标,回款率高达95%  

  旭辉集团2016年销售业绩突破500亿大关,超额完成销售目标,全年合同销售金额、销售面积、销售均价均实现大幅度增长。年报显示,旭辉集团2016年完成合同销售金额530亿元,同比增长75%,超额完成年度目标;合同销售面积约291.6万平方米,同比增长42%;合同销售均价约人民币1.82万元/平方米,同比增长24%。更值得一提的是,旭辉一直保持超80%的销售回款率,今年销售回款超过500亿元,回款比率更是达到95%,这为17年的结转收入提供一个较有力的支持,更为企业17年投资获得了更多的投资主动权。

2

  从销售目标来看,旭辉将其2017年销售目标指定为650亿元。而17年1-2月已完成合同销售141.6亿,预计2017年上半年销售额能够达到350亿元,实现全年计划的55%,这也将为今年下半年可能出现的市场环境的变化做好准备。此外,据企业公布, 17年可售货值达1100亿,“弹药”充足,去化率只需达到60%,即可完成全年目标。

  销售分布:长三角以360亿贡献7成,环渤海贡献率有所提升

  从旭辉16年的合同销售分布来看,旭辉销售业绩来自长三角、环渤海区域和中西部地区的贡献,其中,长三角区域销售达360亿,贡献率高达68%,但同比下降4个百分点。环渤海销售贡献越来越大,占比24%,同比增加3个百分点。销售方面,主要布局在长三角、环渤海地区的一二线城市,年报显示,2016年,旭辉在14个城市有超过80个项目入市销售,其中全新项目19个;2015年旭辉的在售项目数量为50个。2016年借“去库存”的“东风”,三线城市的库存基本售完,主要销售额集中在一二线城市。2017年旭辉提供优质且充裕的可销资源,结构更加均衡,推出至少35个新项目,预计2017全年可销售项目超过70个,年度销售金额会超过2016年。

2

  扩张:加快全国化布局,紧跟追涨潜力的二线城市

  在土地市场,旭辉立足于长三角这个大粮仓,不断加快全国化战略布局的步伐,紧跟有追涨潜力的热点城市,2016年新进宁波、佛山、三亚和济南,截至2016年12月31日,旭辉已进入全国22个核心一、二线城市,已经进入四大区域的布局,土地储备共计总建筑面积约1750万平方米。

  相比2015年,鉴于2016年一线及强二线城市土地市场过热,旭辉的土地收购策略以谨慎为主,坚持“多卖楼,少买地,去库存,减负债”,2015年的新增总土地金额为295亿元,而2016年的新增土地金额为241亿,旭辉2016年全年应占权益的土地支出额度与2015年相当,均为131亿元,但新增的项目数量增加11个,旭辉2016年新增土地项目达到36个。在新增土地中,通过合作方式获得的比例达到70%以上。

2

  拿地策略:严控成本,合作共赢

  旭辉2016年业绩的爆发式增长,不仅源于战略布局眼光和审慎的拿地策略,还在于其对市场的准确判断。从旭辉16年的拿地来看,我们可以发现其拿地策略呈现三大特征:

  首先,一线热点城市受到严控,谨慎出手。旭辉2016年仅在上海、北京两地投入22亿总土地额,权益地价甚至不足15亿,且楼板价控制有效,两地平均楼板价仅为13600元/平米。

  其次,瞄准具有潜力追涨的热点城市拿地。16年成功进军佛山等地,除了与融创、合景泰富合作拿的地块之外,另外两幅100%权益的地块平均楼板价仅为1703元/平方米。尽量避开竞争激烈的一线和强二线城市,看好能够导入人口和产业的二线城市,重视改善投资环境,房地产质量改善力度大。

  再次,合作共赢,投资战略转向并购。随着2016年土地价格的高涨,旭辉加大合作开发的力度,与万科、龙湖、恒基兆业等企业进行合作,力降土地收购成本,平均拿地成本同比下降45%。以合作方式拿下的土地,目前已占到旭辉拿地的70%以上。此外,还采取更加多元的土地收购渠道,除了公开市场拍卖,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。

  产品:提高改善型产品比例至65%,满足市场主力需求

  年报显示,改善型产品占住宅合同销售总额比例已超过65%。旭辉抓住了2016年“改善潮”的置业需求,加大对改善型产品的投资,坚持发展产品和服务的质量,实现了产品力提升、高端品牌效应凸显,并形成多城市联动。

  旭辉专设一个团队做产品力的研发和优化,中高端的产品占比越来越大。2016年底,旭辉高端产品线“铂悦系”在上海、苏州、南京、合肥等热点一二线城市在售七个项目,共计销售接近百亿,为旭辉贡献销售额业绩近20%。成为旭辉销售业绩呈现爆发式增长的推动力之一。从上海、苏州、南京,再到合肥,这一系列铂悦系高端产品线的热销,不难看出,该系列产品被市场的认可程度。铂悦系作为旭辉一手打造的高端产品线,已成为旭辉征服一二线城市豪宅市场的“神器”。

2

  盈利:毛利率同比上升1.3个百分点,核心净利率达12.7%

  盈利能力提升,毛利率、核心净利润率比去年均有所提升。毛利率从2015年的24。1%升至2016年的25。4%;核心净利润率至12。7%,较2015年提高0。6个百分点。预计2017,2018年毛利率稳中有升。

  除了土地市场的布局、产品力的提升外,旭辉近几年一直在做的事就是降低负债率,优化财务结构,16年底净负债率同比下降8。8个百分点至50。4%。16年,加权平均利息成本从7。2%降至5。5%,同比下降1。7%。这主要依靠旭辉在2016年提前赎回预计2018年到期的美元高息票据——本金美元5亿,12。25%票息的美元债,以及预计2019年到期本金美元4亿、8。875%票息的美元债。这成为旭辉债务结构优化的重要推动力。

2

  2017年,对旭辉而言,意义重大,一是定下5年实现2000亿销售规模的目标,在行业集中度持续提高的过程中扩大市场占有率;二是“二五战略”的开局之年。这意味着旭辉在全力冲刺2000亿的未来五年规划中,要实现“持续、稳定、有质量的快速增长;百亿利润;千亿市值;进入行业TOP10,完成全国化布局,成为全国化的品牌房企”,让我们拭目以待。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部