[克而瑞]从新城土地策略看其规模化发展

2019-01-25 11:37:41

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-01-25
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  低调的新城控股,如何快速跃进地产8强?

  ◎  研究员 / 沈晓玲、杨燕

  2019年1月,新城公布2018年销售业绩,1-12月累计合同销售金额约2210。98亿元,销售业绩创历史新高,年度销售目标完成率达123%。近几年以来新城发展速度较快,在今年4月份首次进入行业销售十强,到了10月份就完成了年度1800亿元销售目标,行业销售名次进一步上升至第八名。

  在销售业绩飞速发展过程中,土地储备布局无疑给了企业很大的支撑,本文将从新城的土地策略看新城是如何实现业绩规模化发展的。

 1

  布局:“1+3”战略,重视三四线百强城市布局

  起步于长三角,2016年初步完成“1+3”战略布局。新城1993年发家于常州,2009年将集团战略重点转移到上海,构建“布局长三角,深入专业化”的战略版图,此后几年业务布局涵盖南京、苏州、昆山、上海等长三角区域城市,2014年开始全国化布局,进入长三角以外的南昌、长春、青岛、海口等城市,2016年初步完成了“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局,2017、2018年又进入南宁、遵义、宿州、马鞍山等城市,全国化布局进一步深化。截止2018年12月,根据企业半年报及企业月度公告数据,新城新增土地储备长三角占比46%,中西部31%,环渤海14%,珠三角9%。

  重仓三四线,不放弃在一线拿地。对比新城控股各城市等级新增土地分布,从2014年开始,新城三四线城市新增土地面积明显上升,2018年三四线城市新增土地占比达74.6%。从三四线城市布局来看,主要是一些经济实力较强值得投资的县市,近半数城市位于克而瑞研究中心《2018年中国286个城市房地产投资前景排行榜》投资前景100强城市。在新城2018年中业绩报会议上,新城也表示目前的土地储备主要布局省会城市和百强县,新城控股集团董事长王振华表示,三四线城市的红利还是会有一段时间,未来3-5年都有比较好的机会。在2018年上半年新城的销售额中,三四线城市贡献率42%的销售业绩,仅次于二线城市53%。在重仓三四线的同时,新城并没有放弃在一、二线城市拿地,尤其是一线城市的拿地机会,2018年12月,新城23.3亿元在北京首次拿地,这是继上海以后,新城第二个进入的一线城市,也是2018年通过招拍挂市场斩获的首个一线城市地块。

3

  2

  拿地:多样化拿地,部分城市商业综合体先行

  招拍挂、收并购、司法拍卖、合作等多种形式拿地,土地获取成本相对较低。一直以来,新城在招拍挂拿地的同时,大力收并购并参与司法拍卖、合作等多种方式拿地,这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价较低。根据新城历年年报,2012-2017年,新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间,其中2017年新增土地平均楼板价为3175元/平方米,总土地储备平均楼板价低至2905元/平方米。剔除三四线城市拿地增多的影响外,合作和收并购拿地也降低了拿地成本。根据新城2017年业绩发布会,新城17年60%的土地是通过招拍挂获取的,40%是并购的。从新城控股年度新增土地楼板价与当年销售均价对比图,我们可以看出,自2015年以来,新城的拿地均价与销售楼板价比值渐渐拉开,从2015年占比0。45到2017年的占比0。23,可以看出虽然新城整体的项目销售均价在上升,但土地楼板价一直维持在相对低位。


3


  城市进入,部分城市采取商业综合体先行,住宅其后的策略。在部分城市的进入上,新城先获取商住地块打造新城的商业综合体吾悦广场,在积累了市场热度及品牌之名度后,再获取住宅地块。如2017年进入西安市场,3月新城首摘一块商住用地,在吾悦广场商业项目积累了当地的品牌影响力后,同年7月接连拓展了西安沣西新城和临潼区两幅优质居住地块,打造高端住宅项目,前期“吾悦”品牌的商业扩张无形中给住宅拿地、宣传等提供了很好的助力。

  3

  规模:逐年上升,三四线为业绩增长奠定基础

  15年以来,连续三年大规模拿地,年度新增拿地建面维持在历史高位。根据监测,2012年以来,新城的新增土地储备一直保持增长态势,尤其是2015年以来,公司维持积极拿地策略,从2015年的759万方到2018年3459万方,新增土地储备连续三年快速增长。2017年的新增土地同比增速达138%,拿地规模超越往年。2017年新增货值总量名列克而瑞《2017年1-12月快3正规平台企业新增货值TOP100》排行榜第十名,到了2018年12月份,名次进一步上升至行业第九位。整体来看,近几年,新城拿地积极,规模增长迅速。

  长三角城市的布局,为企业的快速发展奠定基础。在2016年之前企业年度销售金额增长幅度在30%以下,从2016年起,新城在销售上实现了突破性的增长,年度销售增长率近100%,从2015年的319亿元、2016年的651亿元再到2017年的1265亿元,新城实现千亿销售目标比原先设想的2020年提前3年。快速的业绩增长与企业前瞻的长三角三四线城市布局密切相关,2016年930政策以来,部分热点一二线城市受限,而三四线城市政策相对宽松,很多购房需求都外溢到三四线城市,在新城2017年1265亿元的销售金额中,长三角的贡献度达79%,长三角中三四线城市的贡献度达到35%。


3

  4

  去化:商业及住宅,高周转快速开发模式

  拿地开工周期短,快速开发销售。在企业销售规模快速上升的背后是企业高周转的快速开发模式,在住宅开发上,新城操盘的住宅项目从拿地到开盘的平均周期一般为6个月,一年内可实现现金流回正。商业项目上,从拿地到开发建设,再到运营招商,平均不超过24个月。如2018年7月4日,新城控股竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块,8月10日,就取得了用地规划许可证,项目案名新城·悦隽江山,从拿地到获用地规划证只用37天,8月30日举行了项目奠基仪式,同年12月11日项目首期2、8、12号楼开盘销售,从拿地到开盘不到6个月时间。在新城的企业年报中也显示,很多地块拿地当年就开始开发,如在新城2018上半年年报中,82块新增土地有27块已经处于在建状态。

  存货周转率在0.5左右,高于行业平均水平。从新城的存货周转率也可以看出新城快速去化的战略,对比其他的龙头房企,在2013-2017年间新城控股的存货周转率一直维持在0.5左右,高于行业0.35左右的平均值。虽然在2017年由于拿地规模大幅提升导致存货周转率略有下行至0.51,但这并不是销售速度的下降,而是由于持续扩张的存货,如土地的大幅增加等,对于快速增长的企业来说,存货大幅上涨将为未来的加速扩张打下了坚实的基础。


3

  土地储备充足,能够保证未来近三年的发展。截至到2018年12月,新城的土地储备达10028。96万平方米,若按照企业公布新城今年销售2210。98亿元,12236。81亿元的土地货值,按照新城销售近45%的复合增长率来看,这些土地储备将足够公司未来近三年的发展扩大。由于拥有充足的土地储备,高周转去化率,因此预计新城未来的销售业绩将保持持续增长,与此同时新增土地储备中三四线城市土地占比不断上升,企业在快速发展的同时,需密切关注三四线城市的政策及市场走向。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部