[克而瑞]中原城市群三四线市场调研(二十六)洛阳篇

2019-06-05 11:55:13

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-05
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  城市概况

  省域副中心城市,经济、资源相对独立

  省会虹吸效应弱

  洛阳是河南省地级市,下辖1个县级市、8个县、6个区。东邻省会郑州市,是国务院首批公布的历史文化名城和著名古都,省域副中心城市,也是中部地区重要的工业城市。洛阳2018年全年全部工业增加值1772.9亿元,工业对经济增长的贡献率达70%左右。相比之下,洛阳市丰富的旅游资源也只能成其“副业”。2018年洛阳市地区生产总值4640.8亿元,人均生产总值达67707元,超过1万美元,属于中等发达地区水平;2018年末全市常住人口688.85万人,其中市区人口224.93万人。年末城镇常住人口396.57万人,城镇化率为57.57%。由于洛阳的环境宜居,产业丰富,经济相对发达,所以郑州对洛阳的虹吸效应较小,洛阳的发展自成一体。

  市场综述

  长期供需平衡略偏供给不足

  刚改需求正持续释放

  整体市场热度不减,各区域开盘去化率基本都在90%及以上,项目日均到访量基本都维持在40-50组,周末甚至更多,主要源于在售项目相对较少,市场货量有限。其中老城区,西工区,涧西区当前在售楼盘较少,均价基本在9000-10000元/平米不等;洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好,在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右,2018年有少许上涨,到2019年突破万元大关,房价已飙升至12000-13000元/平米,随着近期碧桂园地王7000元/平米拍出,未来房价仍有上涨预期。 

  与开封不同的是,洛阳房地产市场发展相对良性,楼盘价格基本平稳商社个,郊区客群占比较少,因洛阳本地以工业,旅游业作为产业支撑,常住人口近700万,还是有一波刚需和改善需求有待释放,加之政府控房价等措施,短期内市场热度还将维持。此外,洛阳市场自成一体,整体呈现出供不应求的情况,郑州对洛阳的虹吸效应并不显著,少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业。

 调控政策

  不限购、未限签、限价

  市场相对宽松

  洛阳不限购,2017年5月限价,限贷,到2018年限价有所松动,直至2019年5月1日所有房管局集中到郑州开会限价,原则上新推楼盘均价不能超过之前备案价,若为首开不得高于区域最高价,但有操作空间,当前还未限签。

 土地市场

  未来可供地块较少

  城市往伊滨区方向发展

  政府无地可供,洛阳整体向伊滨区方向发展,近2年来洛龙新区也仅供应2-3宗地块,2019年至5月份拍了2宗地,分别由金科和碧桂园获得,其中碧桂园5月22日以成交总价14.01亿,成交楼面价7005元/平方米,溢价率133.5%拍下洛龙区香山路与定鼎门街交汇处东南角地块,该地块有15家房企参加竞拍,开发商竞争异常激烈,是洛阳新地王。 

  土地市场整体来看,外来房企碧桂园,恒大,金科,中梁纷纷进驻,本土开发商因拍地保证金门槛过高而被拒之门外。目前城中心剩余地块极少,城中心政府有计划进行旧改,但由于村民不配合推进较慢。

 客群及需求

  地缘性特征表现显著

  存在居住降级趋势

  客群置业倾向来看,地缘性特征表现显著,老城区客户基本在老城区和西工区,涧西区置业,新城区客户主体仍为新城区继续购房,也承接部分与新城有交集的西工区,涧西区客户(跨区域上班,父母养老等),郊县客户占比为10%-20%。此外,仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。 

  近年来随着房价的日益攀升,同样存在居住降级的趋势,90平米三房,140平米四房的现象比比皆是,房企为了迎合不同客群的需求,各项目面积跨度基本在80-140平米不等。

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