[中房研协]2017年中国二、三线城市空置率超一线城市

2018-12-24 11:34:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-12-24
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:中国家庭金融调查与研究中心发布报告称,2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。

  城镇家庭住房拥有情况

  报告显示,中国城镇家庭住房自有率高于国际平均水平。其中,城镇家庭住房自有率为 80。8%,农村家庭住房自有率为 93。6%。相较于 2013 年,中国家庭住房自有率有所上升,但相较于 2015基本保持不变。

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  不仅如此,城镇住房套户比也已达1.18。套户比是衡量住房存量充裕程度的重要指标。从区域上看,三线城市套户比最高,为1.196。其背后原因主要是家庭自有套户比较高,达 1.17。

  购房区域升级,三线城市空置率不容乐观

  数据显示,住房空置率持续上涨,来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。

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  从变化趋势来看,2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升,三线城市空置率略有上涨,一线城市住房空置持续下降。其中,一线城市空置率从 17。4%下降至 16。8%,二线城市从 20。3%大幅增长至 22。2%,三线城市从 21。3%上涨 0。5 个百分点至 21。8%。主要源于 2015-2017 年间,二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨,但是三线城市由于棚改加速,拆迁比例明显高于二线城市,所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当,但是仍然存在1。4%的家庭被拆迁。

  值得注意的是,由于购房区域升级,三线城市空置率不容乐观。

  一个较为明显的趋势是,三线城市户籍家庭购房行为存在明显的区域升级特征。另一个趋势表现为,一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降,二三线城市购房比例上涨。

  考虑到其家庭基数较小,三线城市购房区域升级的行为将进一步加剧三线城市住房过剩的情况。此外,从住房角度上看,三线城市住房被非本市常住居民购买现象明显。本市购房家庭占购房家庭比例持续下降。

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  住房越新,空置率越高

  从不同类型住房对空置率的贡献率来看,商品房空置对空置率的贡献远远超过其他类型的住房,在 2013 年、2015 年和 2017 年分别贡献了 50.4%、59.2%和63.9%,呈现连续上升的趋势。其次是自建房,从2013年开始呈现出连续下降的趋势。

  根据统计数据,住房越新,空置率越高。

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  与此同时,报告还对空置住房进行了四种分类:“周末居住”、“度假房或季节性居住”、“工作或上学居住”以及“偶尔居住”,并指出这四类用于临时性居住的房屋分别贡献了 0.4、0.6、0.7 和 3.7 个百分点的空置率,贡献的空置房套数分别为 110 万、190 万、220 和 1110 万套。

  中国住房空置率高于多数国家水平 房价下跌空置房更易受损

  住房空置率被视为反映房地产市场供需状况的重要指标,可为政府住房政策的制定、住房供给者的投资以及住房需求者的消费提供重要的参考。但从总体来看,中国住房空置率虽低于西班牙和意大利,但仍高过多数国家,处于较高水平。

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  报告指出,合理的住房空置有助于平稳租房市场,促进人口流动。但考虑到家庭持有空置住房的目的很有可能是投资,同时,如此巨大规模和比例的抵押贷款负债余额是由持有空置住房的家庭负担,这意味着住房金融市场的潜在风险。

  对房价下跌进行的压力测试中可以看出,当房价下跌时,空置住房比非空置住房更有可能遭受损失。如果房价下跌 5%,空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%,而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌,遭受损失的空置住房比例将会加速攀升,明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%,约 42.3%的空置住房将遭受损失,比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。

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  需要注意的是,与有人居住的住房相比,由于不涉及搬迁及出租合约限制,家庭出售空置住房更加便捷。但在市场出现波动的情况下,若大量空置住房集中入市,必然对住房市场造成巨大冲击。

  房产税的征收能显著地降低空置率

  相比于其他国家,中国家庭持有多套房的成本很低,这可能是我国自有住房空置率较高的重要原因。

  根据美国 MSA(Metropolitan Statistical Area)地区的空置率和房产税的回归结果显示,有效房产税率上升 1 个百分点,空置率显著下降 2.46 个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升 1 个百分点,空置率显著下降 0.61 百分点(这里的空置率是指空置的住房占整个地区所有住房存量之比)。

  由于房产税是对持有的住房存量征税,对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前,实施空置税的国家及地区包括,法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

  在解决空置住房的措施中指出,租房市场发展不完善同样是住房空置的重要原因。房东与房客权利得不到有效保护,市场有效需求不足,租金过低,这些都抑制了多套房家庭出租房屋的积极性。

  45.3%的租房家庭在租住过程中遇到问题,其中最大问题为超出预期的租金上涨,其他问题还包括租权不稳定,受到房主/合租人的打扰,以及涉及小区环境、房屋质量等。此外,租房市场中规范合同的签订和备案比例也较低。

  在参考其他国家的经验后,报告认为,政府可考虑利用家庭用电,水,天然气等公共信息数据,建立地理信息系统(GIS)空置住房地图,从而能够准确地掌握空置房集中的地区。此外,系统还应包括有关空置房屋周围环境的信息、居住的家庭数量、当地社会经济指数的数据,以使得地方政府能够精准施政,合理匹配住房需求。

  (内容来源:华尔街见闻综。)


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